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香港樓價已連續11年成為全球最難負擔城市,一般人要不吃不喝20.7年才可買到樓;另外,瑞銀最新發表全球房地產泡沫指數顯示,香港樓價已處於泡沫水平。目前本港約有143萬個私樓住戶,其中三分二已供完樓,目前本地按揭利率介乎1%至2%極低水平,亦遠低於97年的10.5%,以按息率水平計,供樓壓力較低下,瘋搶樓的現象沒有降溫迹象,而且有再度熾熱的情況。

坊間經常與97年相比,但只能作一個參考性,以前買樓負擔比率高,曾達的70%以上,目前在低利率環境,比率約五成相對合理,過去兩年透過「林鄭Plan」,即是現樓800萬或以下可獲九成按揭,800萬至1,000萬之間可造八成按揭,但首期動輒百萬元,亦非一般人可以負擔,所以咁多年來被人詬病的土地不足問題,今年施政報告對準要害以多管齊下,試圖扭轉局勢,不過「在下一個五年」相信作用不會太明顯。

發展局局長黃偉綸在其網誌便重申,「愈住愈細」問題是社會的一個「痛點」。我們希望改善居住空間,滿足社會「住大啲」的期望,如果人均居住空間增加10%,每人約215平方呎;若增加20%,每人約237平方呎。現時一個四人公屋單位,大約不足400呎,假設增加20%,會有約480呎左右。有消息指下年賣地擬定最細單位下限,老樓估計頂多是200呎以上,因為樓價高,如果定得太大,總額令上車更難,到時適得其反,上車樓要千萬元亦不足為期。

見到位於將軍澳康城區海茵莊園收票踴躍,年輕人居多,主要在市區提供400萬以內的新樓,結果便「撻着」了買家團火,務求在高按揭下首期一成便可以上車,令手上不足現金的年輕客再燃點了一絲上車希望。

日前桂洪集團旗下紅磡單幢盤曼翹,開售前夕曾傳出遭大型銀行拒批樓花按揭消息,仍無阻銷情,發展商按計劃於9月18日推出全盤130個單位作首輪銷售,即日沽出128伙,佔全盤單位逾98%。絕大部份單位在500萬以下,基本上是一Q清袋,反映了年輕客雖難接受樓價高的事實,但總要上到車,無論是透過父幹抑或自力,上車大過天。

最近接獲兩位朋友的來電,同樣向老樓查詢海茵莊園買唔買得過,其實他們俩已自己給了答案,只是問多一兩個人而已,老樓覆道:「首期要問自己點解買樓,自住?投資?有沒有足夠首期是首要考慮元素。其次有沒有落過區睇環境,自己是否認為適合,加入主觀因素盤算,如近唔近上班地點、屋企人住在附近、與家人商量好未等等,以免急上車後,他日互相埋怨,為層樓失個家就唔好喇。」

因此要增加住屋面積,除了政府計算,未來十年興建約33萬個公營房屋單位到位外,樓價仍要維持一個可負擔的水平,才能夠滿足市民的期望,大了十多呎不是主要關鍵點,當樓價再升一成時,市民一樣買不起。

資深傳媒人劉兆昌

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