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宇宙洪荒,天地長存。投資地產與投資其他類別的最大差別,是土地若是以人有限的生命來衡量,它是長存的,不可以被毀滅的,可以子子孫孫承傳下去的。

樓宇老舊了會倒塌,但樓宇倒塌後,土地仍會存在。以人類現有的科技,尚未有能力把土地毀滅。所以,投資房地產,其價值永遠不會完全消散。因此,若想留些財富給子孫後代,首選就是地產。

香港的土地,理論上政府並沒有真正賣出來,市民買到的只是一段時間的土地租用權罷了。租期長的有999年,短的只有50年。在英治年代,土地的租約期滿時,政府有權把土地收回,或與土地上的租客續租,當然續租是要補地價的。補地價的金額不菲,應與當時的地價相若,只是可以分期繳交罷了。

不過,回歸後,曾有土地租約到期,而政府卻沒有要求補地價就與租客續租,只是要求租客交新的地租罷了。新地租是差餉估值的3%,大約只是樓價的0.1%左右。此例一開,香港的房地產等同全部都變成永久年期,可以一代接一代由子孫去承續了。

在農業社會,土地的價值取決於土地上每年可有多少農作物收穫。土地肥沃,收穫好的土地,出租可收到的租金就愈高,其價值就愈大。以往英國的紳士,都喜歡炫耀自己一年有多少地租收入,因為英國的淑女會以這項收益,作為擇偶的一項關鍵考慮。珍‧奧斯汀在她的小說中,對此有深刻的描寫。

農地的產出日久減少,因為土地裏的養分會被農作物不斷吸收,土地會變得愈來愈貧瘠,如果不好好保養,土地的價值是會變得愈來愈差的。

不過,到了今天,農地差不多已變成價值最低的土地,因為農業的產出遠不如工業,更加不如服務業。非洲的農地,可能只是幾毛錢一呎,香港中環的商業用地可能要過10萬元一呎,視乎土地上可建多少樓宇。

土地的用途如果是拿來建屋,那就沒有貧瘠不貧瘠的問題,只要土地下面不是有溶洞,不影響土地的可建面積,那土地的價值通常都是長升長有的。原因是人類的科技在不斷進步,人類的生產力亦在不斷提升,人類負擔樓價的能力也在不斷提升。所以在經濟發達的地區,樓宇是一定不會便宜的。住宅樓價視乎當地人的平均收入,而商業樓宇則視乎當地企業的盈利能力。這兩方面的能力,香港近年不及深圳,所以深圳的樓價近年比香港升得快很多。

香港近年政治矛盾激化,加上又遇到疫情,樓價本應開始回落才是,但剛碰著全球QE,加上香港土地又供求失衡,才導致樓價可以在高位徘徊,甚至微升。要不是土地有長線投資的價值,一些短期的負面因素可能會產出更大的破壞力。

#施永青 #C觀點 #地產 #物業 #投資 #地租 #差餉 #QE


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