香港樓價貴眾所周知，有指本港連續12年成全球最難負擔的住宅市場，樓價中位數對家庭入息中位數比率達23.2倍。但近兩年卻現變數。新冠肺炎疫情下，環球過去兩年銀根十分寬鬆，美國聯儲局資產膨脹約一倍，利息接近零。自2019年底至今，美國樓價指數漲33%。英國同期樓價升約15%。香港在聯匯制度下，資產卻未大升。先不說期內恒生指數跌逾兩成，中原城市領先指數至今約177點，跟爆疫前相若，即樓價未有升跌。正面看，樓價在眾多不利因素下仍未大跌，反映供需變化不大。或許港樓已處甚高水平，樓價早超其他地方，故「追落後」下，跑輸其他市場。但投資者不應忽視，資金十分充裕下，過去兩年卻沒有再流入本地物業，可能是對前景不佳的判斷。
宏觀看，住宅嚴重供不應求的利好，正被人材流失、中美關係惡化、防疫政策等因素抵銷。只要利淡未有惡化，未來預計高通脹，應能在疫後令樓價再次上升。令更多人能負擔及自置合理價格物業，大慨是港府其中一重要工作目標，但港人平均繫於物業財富十分高，若政策過分進取，對經濟帶來反效果。
作者為中原證券及資產管理執行董事、證監會持牌人，筆者或相關人士或客戶，沒持有上述股票
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