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財政預算案今年2月公布放寬按保樓價上限(俗稱財爺Plan),有3大類別物業受惠,包括樓價1,000萬元內「上車盤」,按揭成數由800萬提升至1,000萬元;最高8成按揭的樓價上限亦由1,000萬元推高至1,200萬元的「中價樓」,而按保適用範圍亦擴大至1,201萬至1,920萬元的「中上價物業」。

自政府2月宣布放寬按保至今,這類中價樓錄得1,514宗二手買賣登記,較前半年1,296宗,上升16.8%。若以CCL共133個成份屋苑作分析,新按保後共錄得5,663宗成交,較新按保前半年6,066宗跌近7%,惟當中樓價1,001萬至1,200萬元的中價樓,期內成交649宗,相比新按保推出前半年的483宗,逆市升34%,也是3個類別物業中,惟一交投錄得升幅。

實際上由於樓花未符合按保現樓條件,故買家多選建築期付款,以時間換取風險,待入伙時再向按保公司申請「財神」plan按揭。港府2019年底、2022年初先後推出俗稱「林鄭Plan」、「財爺Plan」放寬按揭措施,提高現樓住宅按揭成數上限,吸引不少選購樓花之買家轉採用建築期付款。

統計10個過去一年推售的主要全新盤,截至今年8月15日共沽近6,300伙,當中近4,700伙、即約75%買家選用建築期付款。而近日熱賣的新地屯門兆康NOVO LAND第1A期,更有逾九成買家選擇建築期相關付款。換句話說,購買力的確依舊,但好多入伙時銀行按揭時才見真章,若然下月美國再度加息,本港銀行跟隨機會大(跟足或部份都係加),那時按揭息口不可與現時相比。

事實上,疫情持續下,樓市投資客大減,以用家為主導,參考稅務局最新數據,今年7月反映涉境外買家入市的買家印花稅(BSD)成交宗數、稅款,分別為33宗及不足1億元,兩者均為約一年半新低。若連同雙倍印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD),三大辣稅宗數共約213宗,更是2014年有紀錄以來新低。反映了缺乏投資者,用家為主的時候,財務負擔更見緊張,若非手頭鬆動抑或靠父幹,經濟續見不振時,工資受壓,負擔壓力大大增加。

財政司司長陳茂波表示,美國加息,9月份本港的最優惠利率可能要上調,令市民供樓負擔增加,但他對本港樓市的各項數據作出研判後,不覺得未來本港樓市會出現斷崖式下跌,政府「無計劃,無打算,亦不覺有需要」托市。

陳茂波日前表示,今年首6個月,本港樓市回調約3%,租金方面亦下跌約2至3%,仍處於平穩局面,而直到6月底,不同發展商已建成但未推售的單位有約1.4萬個,加上未來3至4年一手私人住宅供應有約9.8萬個單位,而去年的單位落成量有約2萬個,因此未來私樓供應穩定,但他提醒,由於未來供樓負擔加重,加上息口「未加完」,樓市會有一定壓力,考慮置業的市民要小心。

資深傳媒人 劉兆昌


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