近日，由ToNick成員趙善恆及Collar成員Ivy So（蘇雅琳）首擔正的ViuTV新劇《和解在後》引起網民討論，其中一個調解個案以單位裝修漏水問題為主軸，劇情講述潘伯（尹光飾演）的單位因樓上單位漏水，導致家中傢俱及貴重物品通通被沾濕，樓上、樓下單位出現裝修爭拗，最後需要經調解員處理，結果以賠償解決問題。
若現實單位出現劇中的漏水問題，但對方演變成不願交涉，甚至逃避責任，苦主應該如何自保？今回裝修佬就特別請教裝修學院校長Simon，為大家尋求有效的解決方法，如果單位出現這個情況，了解漏水原因才可以採取應對措施，事後業主或租客應當怎樣做，事前又可以如何預防呢？
和解在後個案背景
劇集中以獨居老人尹光為主軸，由於其樓上單位漏水，以致單位的傢俱及個人物品被沾濕，其與亡妻的合照亦被水浸濕，所以身為苦主的他刻意製造嘈音騷擾樓上單位住客以作報復，更偽裝腿部受傷以求增加賠償金額。最後，居住樓上單位的兩夫婦願意對樓下單位住客作出賠償，而樓下單位住客亦答應不再作出嘈音騷擾。
問題（1）﹕樓上漏水應如何是好？
方案（1）﹕先檢測自身單位
如果單位出現滲漏情況，Simon建議苦主應先檢查清楚到底是樓上滲水，抑或是外牆或者自己單位出問題。天花板有水漬或局部剝落，可能是樓上單位漏水，亦可能由外牆滲漏引起。如牆身裂痕粗大明顯，則亦可能是牆身結構問題，不一定是漏水所致。
此外，如自身單位濕氣積聚，日久失修下，也可能出現天花板滋生細菌之類的情況，以致滿滿霉菌及有潮濕水印。
另外，根據屋宇署網站，常見滲水原因包括供水管或排水管漏水、污水或雨水經由外牆滲入及樓板防水層或浴缸封邊殘損。先找出問題根源，才進行維修人員處理滲水問題，才是正確的步驟。
方案（2）﹕找業主立案法團或滲水辦處理
如果滲水不是自己單位引致，可能與劇中情況一樣，為樓上單位造成，這時候苦主可找相關單位負責人處理，或經大廈管理署溝通或業主立案法團進行溝通及見證，進行檢驗及維修。若樓上單位負責人不願意合作，樓下第一步可先從不花費金錢的方法開始，可致電1823向政府滲水辦（食環署與屋宇署成立的聯合辦事處）求助，通知政府上門進行檢驗。騷擾報復並非治標治本之法。
滲水辦收到求助，一般會先到現場視察，再進行測試（以前是到樓上試色水，現在更多在樓下做顯影測試），以確定滲水源頭。但滲水辦的檢查並不保證結果準確。如果滲水輕微，很可能經測試後仍找不到滲水源頭。屆時，滲水辦會終止介入，而住戶如不服結果，可私下再找專業公司檢查。但如經滲水辦證實為樓上單位滲水、或滲水與外牆無關，則多數是事實。
滲水辦會向該單位發出「妨擾事故通知」，並要求於指定期間內將妨擾減低、或採取行動預防有關妨擾再次發生，否則可被檢控及罰款，最高罰款為$10,000元及就妨擾持續每天罰款200元。
方案（3）﹕求助公證行及發出律師信
如果不服滲水辦測試結果，又或滲水辦未能為單位發現水源，Simon建議苦主可自資向公證行或私人檢測公司求助，找專業人士幫忙找尋滲水源頭。不同專業背景的人員會用不同的儀器進行檢測。萬一樓上單位不合作，或採取迴避態度，單位業主可於樓下進行檢驗，然後提出協商，對方不理會才進行維修，樓上的沉默會增加樓下向樓上進行損失及訟費索償的理據基礎。
追收時，苦主可以聘請律師入稟法院，發出律師信要求對方根據大廈公契內容，停止滲水，又或者向小額錢債審裁處提出民事索償。此外，戶主亦可以嘗試尋求收數公司的協助。然而，找公證行測試及提供有法律效力的報告等費用，可能需要付出萬元或以上，這些費用為訟費，即使勝訴，這些費用是否必須、或是否一併將由樓上負責需由法庭定奪，會有一定風險。
提提大家，如果樓上願意合作，最好在進行檢測之前就制訂好協定，雙方會按照檢驗結果處理漏水，以免輸打贏要。雙方亦可以加簽《仲裁條款》，即如雙方就事件產生爭議，任何一方都有權將爭議提交至仲裁，由仲裁員判定是非及相關責任金額。在這個條例之下，爭拗的處理會更有效率，亦很多時更可在仲裁發生之前讓對方就範，因為輸的一方如堅持自己未必有道理的地方，很大機會需全數承擔仲裁費用。
方案（4）﹕尋求家居保險賠償
遇上漏水情況，苦主有機會需要付出大筆費用，例如裝修費、檢驗費等，這時候你就要聯絡已購買的家居保險，尋求應得賠償。不同保險的承保範圍差異甚大，部分可能只賠償因意外導致的損失，如涉及人為，例如是樓上忘記關水喉等，相關保單可能不受保。這個就要早在購置保險時開始留意了。
問題（2）﹕漏水問題責任誰屬？
樓上漏水有可能導致石屎膨脹剝落，但亦有機會是因為本身樓宇問題，又或是師傅施工問題。因此，提到誰應對漏水問題負責，我們需要了解法律的觀點。
跟據香港法例第457章第5條《服務提供（隱含條款）條例》，服務提供者必需以一個合理程度的謹慎及技術作出服務。故此，一方面戶主可提供證據證明裝修公司的做法違反條例，裝修公司亦可舉出理據，去證明已用合理程度的謹慎及技術作出服務。雖有變數，但以法律方式解決爭議，亦算是達致公平的結果。
問題（3）﹕預防漏水有何妙招？
身為戶主的你，要預防單位漏水，上車收樓及裝修時，就要先驗樓檢查清楚單位情況，才可以保障自己。
自行驗樓或請人驗樓時，可請裝修公司或驗樓師等經驗人員求助。如有結構問題則先解決，才開始進行家居裝修。
一般檢驗收費以單位面積計算，共會在檢驗後提供詳細報告。若遇上漏水問題，一手樓業主可要求發展商維修，而二手樓上車業主則需自行處理。如想減少或預防漏水風險造成的損失，則可先購買家居保險。如果住戶是租客，亦有責任盡快通知業主，以免令漏水導致的損失增加，捲入不必要的糾紛。
因此，如果現實中單位出現漏水情況，單位物品被沾濕，最好先保持冷靜，了解漏水原因，然後再對症下藥，尋求有效的解決方法，採取適當應對措施，才是治標治本的方法。
（授權轉載｜原文鏈結）
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