香港樓市利淡消息此起彼落，既要關心銀行加息、移民潮和供求大執位，亦有買家以攻代守，決心重投二手市場尋寶，希望以心水價錢覓得心頭好。香港二手樓價持續下跌，根據上週五（5月30日）公布的中原城市領先指數（CCL）最新報135.16點，跌破170點的支持位，其中九龍樓價率先重回2019年低位，較上週跌0.79%，及上月跌1.13%。數據明顯反映了業界又多一次睇錯市，自2022年起三年來最少五次。
由2022年由放寬按揭、減辣到減息，以至到最近吹噓的供樓平過租，都一樣扭轉唔到弱市的事實，每次出招後三個月後見光死，究竟原因，不是他們看不到，而是把好處放大、隱藏壞處，把不利消息淡化，令市民感覺到樓市好轉，把他們洗腦，並說看淡者不應一直看淡的指責聲音，事實最難狡辯，大家看看數據表現下滑，數據不會騙人的。
其實現時多利好消息，不過世界瞬息萬變，資金流動速度快，令到各地的資本市場常常出現不一致性變化，諸如以前什麼的樓神、股神之流，亦有失靈的時候，還硬著頭皮說，說好的不會變，只是時間未到，待大家耐心等待，結果等了一年又一年、一等便三年了。
其實這些左右大市的數據，一直存在，只是隱藏在樓市中，大家只愛看好消息，對壞消息忽視了日後的影響力真實存在而已！
潛在供應量高企：香港現樓貨尾創歷史新高
房屋局的數據顯示，未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄得10.5萬伙，連續4個季度下跌，累積減少5,000伙，最主要來自在建而未售出的樓花單位減少3,000伙至6.5萬伙，上季5,500伙私樓獲批入伙紙，令到未售出的樓花變成未售出的現樓貨尾，上季度的現樓貨尾多達2.8萬伙，按季增加1,000伙，數目亦是歷史新高。這是什麼概念，房屋局回應，預計供應量與預測落成量是不同的概念，兩者有重疊的地方，但不能相提並論。公布數字要注意一致性，不能常常改變基礎，以免引起誤解和混亂，當局亦會繼續提供正確的數據，給行業內專家和廣大市民參考。
按去年全年一手出售量錄得15,601宗，涉及金額達1,892億元，比起2023年10,432宗及約1,098億元，分別高出約49.5%及約72.4%。值得留意，去年平均每宗一手成交金額錄得約1,213萬元，較2023年約1,052萬元亦上升約15.3%，反映過去一年一手市場「成交量」、「成交金額」以及「平均每宗一手金額」均全線上升，這是自樓價2021年高峰位回落後首年回升，這又代表什麼，代表樓市回穩，非也，而是發展商持續減價後的自然現象，扣除撻訂重售外，同區一手樓價亦較高峰回落三至四成，回落速度更較二手指數為快，如果大家直接比較同區在過去三年內出售的一手樓價，便發現跌幅真的好恐怖。換句話說，以目前積存的貨尾量，要到達1萬或以下的安全位，亦要超過一年時間，加上未來海量的供應量，樓市要止跌回升談何簡單。
獨立樓評人 劉兆昌
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