最近西九文化區住宅發展正式於城規會上馬，坊間有意見認為西九文化區發展分層住宅作銷售可能違背文化區的初心。但筆者翻查過往西九文化區的規劃資料，發現住宅發展本身亦是西九文化區的一部分，屬原有規劃意向。而原先規劃之所以納入住宅元素，是考慮到大部份核心文化藝術設施鮮少能自負盈虧，住宅收益正是用於補貼文化區發展。
西九文化區管理局於5月16日正式根據《城市規劃條例》第 16 條向城規會遞交許可申請（No. A/K20/138）。主要目的為 (1) 於發展地點（圖一）內申請作分層住宅用途; (2) 略為放寬在「其他指定用途」註明「混合用途 (3) 」地帶內的非建築用地限制以興建行人天橋。
西九規劃背景
儘管西九文化區聽起來是一個只作文化用途的區域，但翻查資料，於2008年立法會落實撥款時及2013年核准的西九文化區發展圖則核准圖編號 S/K20/WKCD/2（「西九發展圖則」）中，規劃上，西九文化區已是規劃發展成一個綜合文化藝術區，當中除發展核心文化藝術設施以及零售﹑餐飲及娛樂的用途外，亦包括作酒店、辦公室及住宅用途的用地。
事實上，西九發展圖則內清楚註明西九文化區的發展組合包括住宅元素，並清晰列明住宅元素應佔全區整體最大總樓面面積（740,350平方米）的 20%，即148,070平方米。住宅用途一直被規劃於「其他指定用途」註明「混合用途」地帶中，圖則上亦寫明「此地帶的規劃意向，是以融合藝術、文化、商業（包括酒店和辦公室）、住宅、康樂及娛樂用途的發展，為西九文化區增添活力」。此證住宅元素是西九綜合發展的一部分，並一直包含在西九發展圖則中，代表西九文化區內有用地作住宅用途實非新鮮事。
而當初這些用地會被規劃為商業及住宅用途的主因便是由於考慮到大部份核心文化藝術設施於財政上未能自給自足，而將這些用地列作商業及住宅用地後，則可以有效地從商業元素當中所得的收入補貼文化開支，令整個西九文化區在財務上可持續發展和營運。
僅延續過往獲批准的規劃參數
城規會曾於 2014 年在有條件下核准了規劃申請 A/K20/121（「已獲核准的規劃申請」）。而當時已獲准把住宅總樓面面積由148,070平方米放寬至 170,280 平方米，以及放寬「其他指定用途」註明「混合用途」地帶的高度限制至最高100米（主水平基準上）。
其實西九管理局於是次最新的規劃申請中並沒有再度增加住宅總樓面面積及放寬高度限制，而是按照原有已獲核准的規劃申請上的參數發展。其住宅總樓面面積依然符合其規劃申請內的170,280 平方米，意味著實際上整個西九文化區的住宅總樓面面積維持不變。而住宅擬建高度亦遵循已獲核准的規劃申請內的100米（主水平基準上）限制。但由於住宅用途屬該地帶土地用途表第二欄所載的用途，因此發展必須先取得城規會的許可方能進行。
下表列明其規劃發展參數：
| 住宅發展地點發展參數 | 整體發展參數 | |
| （不多於）（約） | A/K20/138 （2025年新申請） | A/K20/121 （ 2014 年 11 月 14 日獲批） |
| 總樓面面積（平方米） | 共 129,000 | 共 851,400 |
| 住用（平方米） | 108,500 | 170,280 |
| 非住用（平方米） | 20,500 | 681,120（包括文化藝術設施／零售／餐飲／娛樂／政府、機構或社區／酒店／辦公室樓面面積） |
| 「其他指定用途」註明「混合用途」的建築物高度／ 層數（主水平基準上） | 不多於 84-100米22-27層 | 57.5 至 100 米 |
| 幢數 | 7 | – |
| 單位數目 | 1995 | – |
圖一：位置圖(資料來源：規劃申請(No. A/K20/138))
圖二：西九文化區的圖示，展示了示意性發展計劃﹑規劃中﹑工程進行中和已落成的發展項目（僅作參考之用）(資料來源：規劃申請(No. A/K20/138))
高度放寬對鄰近建築物的影響
是次申請並無再度提高建築物高度，而於2014年已獲核准的規劃申請亦只將高度限制放寬20%，由70 – 84米（主水平基準上）放寬到84 – 100米（主水平基準上），與原先的規劃差別不大，大概估計只比原先規劃的多4 – 5層。而2014年城規會於審批已獲核准的規劃申請時，亦已充分考慮高度放寬對鄰近建築物的影響。以下列舉部分於審批時的已考慮因素：
- 相關技術評估顯示，增加總樓面面積及建築物高度並不會對空氣流通效能、環境、交通、排水排污及水務等方面造成不良影響，或僅產生輕微且可控的影響；
- 根據視覺評估，已大致保留面向對岸的山景及海景；
- 整體而言，擬議建築物的高度放寬，與周邊區域發展並無衝突且具協調性。例如：柯士甸站住宅項目（建築高度介乎83米至114米主水平基準上）。
加上，其實九龍站上蓋的大部分住宅都高於200米（主水平基準上），而擬建住宅的高度最高則只達100米（主水平基準上），比九龍站上蓋的大部分住宅矮一倍或更多（從圖三可見），理應對大部分鄰近建築物的影響未算十分大。
圖三：效果圖(資料來源：規劃申請(No. A/K20/138))
住宅項目與西九文化區的協同效應
西九文化區作為一個世界級文化藝術綜合區，不僅匯聚多項文化藝術設施，規劃上亦一直涵蓋零售、餐飲及消閒用途，酒店、辦公室以及住宅發展。筆者希望未來的住宅發展及其基座商場可進一步考慮如何融入西九文化區的特質與設計理念，例如多引入與文化相關的商戶等，藉此創造協同效應，為西九注入蓬勃生機。
規劃申請現正接受公眾咨詢，咨詢至6月10日，並計劃將於7月4日審議。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 地政咨詢主管
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