街市買餸花費十元八塊，正是最基本民生市場，領展去年更要為旗下街市減租近一成，佳寶卻成功以40億賣盤予京東，到底京東背後打咩算盤？
早幾個星期，我發布了一則關於領展啟動裁員計劃，裁減5%員工的影片，約有五十至六十人受影響。分析指出，領展裁員的原因與部分零售商店、民生商場以及街市的表現息息相關，目前出租和續租的租金情況都不是很理想。領展街市的租金在去年的業績中，由之前一年的8%的加租，轉為減租近10%，減幅約為9.6%。這可能影響了領展的業績表現。
過去的新聞報導了許多街市的狀況，許多香港的街市出現了空置的情況。然而，今天我們看到一個震撼的消息：內地京東斥資超過40億入股佳寶超級食品市場，購買70%的股權。這筆交易早在四個月前已完成，用40億購買佳寶的股權，確實令人驚訝，因為以70%的股權計算，佳寶的整體估值已經達到57億，規模相當龐大。
佳寶約有90個分店，這項估值顯得相對偏高，相當於每店達逾6300萬。當然，背後可能還有不少自用的店鋪，這部分的物業價值也可能反映在這個57億的估值上。無論如何，以40億進行的交易，實際上是香港HKTVMall目前12億市值達到三倍的規模。
根據不同消息透露，這次佳寶出售股權給京東中包括一個過渡期條款，即京東不會立即派人入局接管，仍由創辦人林曉毅代理管理三年，屆時人事和運營不會有太大變動。三年過渡期後，才會確認下一步的行動。佳寶也向合作商戶發出通告，表示正進行業務轉讓，目標是推動與新投資方京東的策略發展，並將涉及與商家合作安排的調整。
佳寶早在1991年成立，尤其在過去十多年迅速發展，擴展了不少店鋪，尤其是在民生區域。佳寶的地舖成為了香港人除了逛街市外，主要購買新鮮食品及其他急凍食品的地方。我自己在香港時也常光顧，因為價格便宜，有豐富的急凍食品。對許多香港人，尤其是年輕人來說，街市未必是他們喜歡的去處，反而鄰近的街坊店較為便利。
現在佳寶全港有90間分店，員工超過1,000人。正如我剛才提到，領展街市的租金下調了大約10%，同時，京東願意斥資40億入股佳寶，這背後的考量又是什麼呢？大家可以注意到，除了佳寶外，香港還有另一家內地新鮮食品品牌叫“錢大媽”，目前在香港有三四十間分店。錢大媽在過去一段時間同樣透過行銷噱頭吸引顧客，例如不賣隔夜的豬肉，並在優惠時段每半小時推出折扣。此外，錢大媽還會在晚上11點半後免費派送食物。
錢大媽的股東正是京東主導的私募投資基金啟誠資本。京東在香港經營超市也有相當經驗。當京東全面接管佳寶時，佳寶和錢大媽都會被納入京東的版圖。當然，並不是說街市絕對沒有前途，因為街市仍是香港人必備的民生消費市場。在街市購買新鮮食材，網購不能隨便取代。畢竟，在街市選購新鮮食材的經驗是難以由網購取代的。
不過，隨著街市租金下跌以及空置情況的增加，政府數據顯示，過去五年，食環署因各種原因收回了1600個攤位，街市整體出租率僅84%。因此，街市的空置率約為16%，這並不是一個小數字，反映了市民轉向更便利的消費模式。
京東用巨額資金收購佳寶，除了物業估值外，也顯示了京東在香港零售市場發展的正面態度。未來，這些佳寶分店可能會成為京東的自提點。之前我也提到過拼多多因不再與順豐合作而引發的自提點災情問題，對消費者體驗造成了影響，京東在這方面若能全面接手佳寶90間分店，毫無疑問將是其網絡零售的重大優勢。
京東近期進軍內地外賣、飯店和旅遊業務，展現出其進取的市場策略。憑藉其平台和流量，京東希望透過購買佳寶進一步拓展網購市場。京東今年初開始拓展香港電商業務，一度狙擊本地電商平台HKTVmall毛利率高。今次這項行動不僅影響香港的街市，也可能對HKTVMall造成更大的壓力。
最後，關於佳寶創辦人林曉毅，熟悉地產市場的朋友應該對他不陌生。早在2007年，他便涉足物業投資市場，到2010年，他已吸收超過60項物業，資產規模高達數十億。但與其他物業投資者不同，林曉毅早期意識到市場趨勢，在2021年開始大手沽售其物業，成功避險。
這次以40億出售佳寶，在這個商業物業市場面臨挑戰時，他能夠成功脫身，這樣的表現並不多見。
作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
更多京東相關報導
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
