月初有份財經雜誌主辦講座，聽了朋友（部分是代理界人士）說，「最近有很多人買樓，樓市旺了起來，有濃厚的回暖跡象。」轉頭又講了一大堆7月份新盤撻訂的數字，即場問嘉賓這有代表了什麼？，老樓聽完後覺得這位主持不甚稱職和不負責任，覺得幼稚。
首先為何單方面「聽」了地產代理講，雖說是業界前線，他們只做有利益的生意，只做一手不做二手，為何那麼快便下定論說樓市回暖，莫非把一手好賣的結果便是樓市回暖的全部。老樓在此解釋下，大家有沒有發現到每次發展商每次銷售只有百餘夥伙甚至更少，便透過了代理分析了客人的入市概率，來推斷要推多少伙更能把握開賣天當日，製造成功出售率的機會，好讓傳媒只報當天售罄的片面現象，來引發其他買樓邊緣人，改變主意投入這局中，好讓在下次加推時請君入甕。
表面現象不及真實數據，肉眼看到不是真相，要看便要看成交數字，還有新盤登記的數字要在當晚在官方程序中才能看到，而且暫時只是初步數字，只有成交價（未扣除回贈或拆扣率，也只能說是初步賣出），若有人在數字上做手腳也不會即時被看穿。因此若要代表旺，要連續有超過一個、甚至更多的新盤接著紅盤，最好在百伙或以上，這延續性才能稱得上「可參考」。
還有發展商的招標單位，根據老樓得知，也因為「先找到客、出售價」才會公開招標，可以說是有人補底，縱使沒有人出更高價，原本「出價」的客戶便可以順理買入單位，基本上是與發展商和代理商的默契，縱使一手銷監也明知這個遊戲規則，若發展商依足出售列明的規矩，便「隻眼開、隻眼閉」，隔一段時間便捉一兩次小錯，來判罰發展商，「不透明」或「資料誤導」，只是輕輕罰款便了事，對於發展商而言，如交保護費沒有太大分別。
勿被表面現象誤導 樓市真相要看數據
作為真的是想買樓的人，除了「聽」之外，還要「睇」和「搜」，「睇」者便要睇多些樓，並不因為聽代理說便草率做百萬投資的事，不是買菜般那般不費心，醒目人也都要走多幾個菜檔來比較下，看那檔是新鮮和足秤等等，並不因為是熟人介紹便是好。「搜」者尤便是一定要落區睇，看看新盤位置是否交通方便、困難，上班／上課時有什麼路線到達，所需時間；樓下有沒有商店、公園、體育館、銀行等等日常所需，若覺得只是貪便宜或是聽人講便決定的人，與水魚沒有太大分別。這也是對同行說，若果要做一位稱職的業內人，請多做功課才發表評論或詢問訪者的意見。
唉，沒眼睇。
獨立樓評人 劉兆昌
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