今年港股市場表現理想，即使近日科網股出現較大幅度回調，攤長以整年計的升幅仍達三成以上，跌穿了不少淡友眼鏡；美股市場的表現更加無與倫比，相信所有堅持「strong hold」的朋友均有不少斬獲。有些投資者見本金如雪球般愈滾愈大，開始希望分散投資不同類型的資產。近日筆者就協助了一個個案，一位年輕港漂科技專才手持過千萬於股票戶口，欲購入一個港島區新盤單位，但到銀行申請做資產水平按揭，險些因為其股票戶口的類型不符銀行要求而令申請觸礁。
所謂資產水平按揭，乃指銀行在審核借款人申請時，主要以申請人名下的資產，如股票、基金、存款等評估其還款能力，而非每月薪金等收入水平。筆者所協助的買家為一位三十出頭、在內地大型且知名的科企任職的典型才俊。雖然主要在內地工作，但買家於香港亦有收入。最近他在港看中一個750萬元的新盤單位，打算申請七成按揭。由於他希望僅以香港部分的薪金作計算基礎，收入未能符合一般供款比率要求，遂改以其資產水平支持其申請。本來該客戶於證券商的股票戶口內有近1,000萬元的投資組合，理應足以反映其還款能力。可是，他未料到實際上並非所有資產都必然會被銀行納入計算。買家同時向多間中小型銀行申請後，均被對方表明不接受以其股票戶口作為資產證明。
經了解後，我們發現原來買家所持的股票戶口乃「信用戶口」，即市場俗稱的「孖展戶口」。孖展戶口的客戶一般在開戶時已簽署相關協議，授權券商在特定情況下可動用戶口內的全部資產作為抵押或清算用途（例如在市場劇烈波動時先行「斬倉」）。換言之，即使客戶本身從未動用過融資額度，其股票資產在法律層面上仍帶有潛在第三方權益。銀行在審查過程中一旦發現此情況，會將該類資產視為非完全可控，繼而基於風險管理，不會讓其納入資產範圍。
後來，在同事的建議下，買家向券商申請取消戶口的孖展功能，並將其轉回現金戶口。現金戶口的特點是所有股票均以全額自有資金購買，不涉及任何外部融資或抵押。銀行因此可確認該戶口內的資產為「淨資產」，不涉及第三方權益。最終，該客戶提供了連續三個月的持倉報表，證明資產價值穩定，成功獲部分中小型銀行批出貸款。
近年不少銀行接納以金融資產為基礎的按揭申請，尤其針對一些高資產但收入不穩定的人士。此類審批模式允許申請人以流動資產補足收入不足的部分。不過，這些申請的前提是用作證明還款能力的資產需具明確的所有權，且持有的時間不能太短（如少於三個月）。有興趣使用資產水平按揭的朋友，不論從帳面上看如何家財萬貫，到按揭申請一刻都要審視自己的資產在銀行眼中的風險水平高低。如有需要，可向專業的按揭顧問尋求意見。
利嘉閣按揭 黃詠欣
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