今天想討論的話題或許有些超前，希望各位能提前思考。此次宏福苑的災情必然引發一個問題，就是舊樓修復的問題，並衍生出對香港二手樓價是否被高估的思考。目前所謂的十大屋苑成交，無論是中原或美聯，都將這些屋苑作為成交指標，但目前這些屋苑許多的樓齡已經超過四十年。以美孚新村為例，樓齡已接近六十年，這些舊樓的樓價雖然維持在較高水平，但相對於新樓的結構卻普遍不如。那麼，購買這些高樓齡物業是否化算呢？
根據資料，本港物業維修的加速行動可追溯至2009年，時任發展局局長林鄭月娥提出了樓宇更新大行動，並希望通過市建局的支持，為每次的樓宇翻新提供四至五萬元的津貼，以確保香港樓宇的維修質量，避免因大廈失修而引發的工業意外。然而，事實上，這項樓宇維修活動在十六年間的發展，卻衍生了數以十萬計的翻新物業，其中涉及許多違標情況以及貪污問題。業主立案法團的管理方式分散，小業主普遍缺乏專業知識，往往無法妥善管理整個大廈，容易導致與物業管理公司和維修公司之間的利益輸送。
根據廉署的數據，屢次的翻新行動經常出現圍標和貪污情況，維修費用也持續提高。以這次宏福苑的事件為例，業主立案法團選擇了最高標準的維修方案，金額高達3.3億，近二千戶每戶需支付十六至十八萬，這筆維修費其實已經占了屋苑平均樓價約四百萬的5%。這對一名普通打工仔來說，突然需要支付十幾萬的現金並不容易。此事件揭示了香港人在購置房屋時常常被忽視的一個事實：過去一段時間，香港樓市仍處於長期上升期，很多人在購房時可能忽視了樓宇結構的問題。
以宏福苑的四十年樓齡為例，我們發現香港十大屋苑中的很多樓齡都已超過三十年。舉例來說，太古城的樓齡已達到38至43年，而沙田第一城的最長樓齡已達到四十五年。美孚新邨的樓齡最長已接近五十七年，這些高樓大廈一般的預計使用的鋼根石屎一般預計壽命為50年。雖然這些屋苑在踏入三十年樓齡均已進行大維修，但修復狀況仍會在未來十年、二十年和三十年後面臨問題。我們不得不問，這些屋苑在結構上與未來的管理如何處理，即使外牆翻新，內部的結構問題依然存在。
宏福苑災難也讓我們重新審視高樓齡物業的結構問題。最新的樓市數據顯示，今年11月和2021年8月的歷史高位樓價比較，太古城和美孚的樓價跌幅分別達到28%和27%。而對於樓齡相對較新的物業，例如映灣園和新都城，其樓價跌幅相對較小。此外，高樓齡物業的按揭年期會縮短，這強調了該問題的迫切性。
我提出這些問題並不是要引起恐慌或散播不安，而是希望提醒大家注意高樓齡的香港二手物業在未來可能面臨的影響，包括銀行的估值和買家的意願。這是一個值得深入思考的議題，對於我們的置業選擇和未來的投資計劃具有重要意義。
作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
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