有老友問老樓,最近樓市有反彈,屋苑成交彈升,加上新盤去貨速度快,是否代表樓市已經度過最黑暗的三年,老樓首先問:會買樓嗎?不會,為何?老友說,無這個需要,因本身的物業已供了十年,還欠銀行約200萬元,不想重新孭上新債,否則很難再有20年時間來還樓債。
最近買樓的,不離兩類人,第一類是內地客,內地經濟未復甦,本身亦有資金投資的需要,見到香港樓市似乎轉好了,況且樓價跌了三成,在現時入市風險較低,為資金尋找出路;另一類是不想儲蓄貶值,股市見頂,要麼投資黃金,但金價反覆向下,樓價保本機會較高,可賺租金大升,賺了租金兼博取樓價升值,值博率更勝黃金。
踏入2026年,香港樓市的主旋律依然離不開「去庫存」三個字。目前市場一手供應量超過100,000個單位,這組數字背後的含意相當驚人,因為它幾乎等同於全港足足7年的吸納量。雖然比起樓市最嚴峻的時期,現時的樓花與現樓貨尾已經大幅減少了超過10,000個單位,讓部分原本積壓重貨的地區壓力有所緩解,但對於發展商而言,2026年如何處理這龐大的庫存,依然是當務之急。
有大型發展商指,「老樓,我們不想積壓太多存貨,銀行方面亦認為趁樓價回升去貨,套現可還債,因為他們相信貨如輪轉,效果更勝囤貨,看不到大升的前景,不如把手上可售的存貨減少,換來資金,一來還債,二來減低財務壓力,手持現金最划算。」
當然,作為發展商自然希望貨如輪轉,受制於過去數年樓價持續下滑,一手成交量也備受打擊,令新盤貨尾量一度曾突破2萬伙近15年新高,出現供過於求的情況,直接影響銷售步伐。而且庫存量偏高,也不用急於推出新項目銷售,直接拖低新盤申請預售及批出的數量。但隨著去年銀行兩度減息,股票及金市暢旺產生財富效應,不單止一手交投錄逾2萬宗創一手例紀錄,庫存量也持續下降。據代理行資料,最新庫存量已跌穿1.9萬伙,供求失衡情況將逐步改善。
發展商把握這次「反彈」機會,不再惜貨,連大型發展商也不惜以蝕本價出售貨尾,可見他們也對後市擔心只是死貓彈,趁樓市假陽春,在亂市中博懵,把手上貨源變回現金,在樓市再呈轉勢前,持盈保泰,把風險轉嫁買家身上,這時眾人陷入「眾人皆醒他獨醉」的相反局面。
獨立樓評人 劉兆昌
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