香港樓市專欄｜購買新盤籮底橙須留神維修影響入住期

2026年初香港新盤貨尾量顯著回落，連跌13個月至約1.65萬伙的3年半新低，主要分佈在九龍（如啟德、黃大仙）及新界（如將軍澳、大埔）。隨著樓市氣氛好轉，發展商加快售樓步伐，貨尾量從2025年高位回落，熱門貨尾包括黃竹坑Blue Coast、元朗#lyos等。

什麼是新盤貨尾？

貨尾指未售出的全新一手單位。常見原因包括買家撻訂（取消交易）、發展商分階段推售、或是位置/質素較差的「蘿底橙」。

新盤貨尾並不一定是質素欠佳的單位，入手前要先檢查清楚，如查閱一手銷售網的新盤成交記錄冊，以了解單位是否有取消交易記錄，或者翻閱發展商公布的銷售安排，看看單位有沒有在列表內。

一手貨尾主要分為樓花貨尾及現樓貨尾，前者要等物業落成後才可以入住，與其他購買同一個屋苑的買家無異，只是相對於第一批買入的買家，等待入伙時間較短。

而現樓貨尾，買家則可以即時入住，適合有急切住屋需求的人，但有些新盤落成年期較長，由於單位長期空置，裝修及傢具有機會較為殘舊，或是有其他肉眼看不到的問題，建議入住前要找專業人士驗樓，並要求發展商執修。

除此之外，管理費是買家需要計算的隱藏成本之一。近年來，新盤的管理費愈來愈貴，平均都超過每平呎$5，而超級豪宅、單幢樓的管理費平均每呎$7至$8，無疑對業主的財務構成負擔。

各區一手貨尾量出現明顯變化，與年初相比，新界西新盤貨尾跌幅最為顯著，由4,147伙減至2,902伙，減少約30%。九龍區緊隨其後，貨尾量由12,763伙降至10,556伙，跌幅達17%。港島區亦錄得輕微回落，由3,676伙減至3,374伙，跌幅約8.2%。

相反，新界東成為唯一錄得升幅的地區，由2,230伙增至2,858伙，升幅達28.2%，反映區內新盤供應持續增加。另外，九龍區仍是貨尾重災區，累計超過一萬伙，佔全港逾半，其中啟德比例最高，有超過5,400伙待售。

如果想買貨尾，應考慮以現樓物業為主，因為可盡快收樓，再部署作自住或出租用途；如果選擇貨尾樓花，需要留意新盤的預計關鍵日期，如果樓花期長，而期間樓市出現調整，建期買家在上會時可能會遇到估價不足的難題。

不過，揀現樓貨尾的買家，亦要注意單位的內部質素，因為落成後丟空時間比較長的單位，內部可能會日久失修，買家收樓後應盡快委託專業人士驗樓，不過放心，一般發展商會為新盤買家提供保養期，所以買家毋須擔心維修費，但因維修需時，可能會影響入住時間。

獨立樓評人劉兆昌