近期新盤及二手市場的銷量均不俗。讀者如有印象，早前市道較淡靜時，部分新盤為求突圍推出「先住後付」或超長成交期的付款計劃。例如數年前的一個土瓜灣新盤，發展商曾推出「720天先住後付」計劃，買家只需繳付低至約 6% 的樓價便能提前入住，剩餘高達九成的尾數則可延至近兩年後才清還。這類低門檻方案雖然吸引，但往往是「先甜後苦」，到成交期滿時，買家若未及早籌謀清還大筆餘款，隨時會演變成斷供危機。筆者今回分享一個個案，看買家如何透過資產配置完成交易，避過「蝕讓」離場的風險。
新盤「先住後付」方案隱藏斷供危機
客人在五年前以 3,000 萬元購入一個優質大單位，選用了發展商的「先住後付」方案。在過去五年，客人每年需繳付近百萬元的「租金」以獲得入住權。隨着五年期滿，發展商按合約要求客人在一個月內清還餘下約 2,250 萬元的樓價尾數。
買家雖然從事投資行業，在行情好時收入極高，但亦因收入性質導致入息水平浮動。或許是當初收入高峰時過於樂觀，未有按預期預備好資金完成交易，及至近期需要申請按揭時，才發現面對二千多萬元的龐大貸款額，入息水平短期內未必能輕易通過傳統銀行的供款與入息比率（DSR）要求。加上他名下仍有其他物業貸款，資金鏈顯得極為繃緊。
「過橋」方案解「先住後付」困局
買家苦無對策之下向我們求助，筆者團隊考慮到傳統銀行審批需時且入息門檻極嚴，決定建議一個「過橋」方案。我們先協助買家向大型財務公司申請一年期、共 1,500 萬元的貸款，同時利用買家名下另一層已供滿的物業作額外抵押，再套現 500 萬元，合共湊成 2,000 萬元的資金。
雖然財務公司的短期貸款息率定於八厘，較傳統銀行高，但由於該計劃屬一年期短貸且免收手續費，對於買家而言，這是一筆關鍵的「救命錢」，令他能夠即時渡過成交難關，既不用遷出現有單位，亦避免了因無法成交而損失多年來已支付的數百萬元租金和發展商回贈。
這類「過橋」個案在現今市場其實並不罕見。特別是對於不少經營生意、資深投資者、或是具備內地背景的客戶而言，他們往往資產總值極高，但未必能即時提供符合傳統銀行嚴格要求的入息證明。以本案客戶的背景為例，前幾年受經濟不景氣影響，生意及入息水平一度未達銀行要求的入息水平。雖然今年起市道逐漸明朗、業務已全面回暖，但由於企業業績的反映往往具備「滯後性」，加上個人稅單等官方文件一年才更新一次，兩者之間難免出現尷尬的時間空窗期。
此時，巧妙地利用財務公司作短期過橋，正好為這類「高資產、低即時入息」的買家爭取到關鍵的時間緩衝。待日後個人稅單或入息證明準備得更充足時，便可從容不迫地將物業轉按回傳統銀行，鎖定長期穩定的低按息。
利嘉閣按揭 黃詠欣
