2025年《施政報告》提出在北部都會區推行「按實補價」機制，政府近日正式落實為期三年的先導計劃。根據地政總署2026年5月發出的作業備考，適用範圍由北部都會區擴大至全港所有非住宅物業發展。在「按實補價」下，業權人可分期發展物業 – 只要首期達到整體准許最高總樓面面積的六成，即可僅就首期實際興建樓面繳付補地價，並設有轉讓限制。首期落成後十年內，業權人可按實際需要決定是否再補地價發展餘下樓面，或補地價以放寬轉讓限制。
轉讓限制的政策原意是確保發展維持單一業權，以便日後統一決定餘下發展或補地價。對有意來港落戶的龍頭企業或初創公司而言，按實際使用樓面補地價可大幅減輕初期資金壓力，而這類企業多屬自用，轉讓限制並非主要關注點。然而，對發展商或投資者而言，移除轉讓限制時的補地價安排卻存在較多不確定性。筆者建議政府可釐定標準的折讓百分比，以提升機制的吸引力。
「按實補價」的由來
補地價申請一向以「地盡其用」為目標，補地價金額按分區計劃大綱圖准許的最高地積比率上限計算。即使擬議發展規模較小，業主仍須一次性就整幅用地最高發展潛力繳付全額補地價，而不能按實際興建樓面計算 (除部分特別情況)。
一般而言，特別工業及物流用地的地積比率較低，例如前幾年招標的葵涌市地段第531號及青衣市地段第202號物流用地，地積比率分別為2.5倍及約5.14倍；創新園 (即前工業邨)用地的地積比率亦普遍為2.5倍。但傳統工業區內不乏最高地積比率達9.5倍的用地，一旦重建，補地價金額可能極為龐大，市場能否消化如此大量樓面亦成疑問。
為促進新創科及工業發展，「按實補價」機制應運而生。早於2009年10月，發展局首先提出為推動工廈重建，可按重建項目的實際擬建總樓面面積釐定補地價。2012年，政府進一步在高端數據中心發展中試行按「實際興建樓面」評估補地價。但當時申請不多。至2025年3月，時任立法會議員劉國勳就北部都會區建議推出「按實補價」，容許企業按實際用途及發展規模分期繳付補地價。同年9月，《施政報告》提出在北部都會區引入該機制；2026年5月，政府公布落實三年先導計劃。
轉讓限制對土地價值的影響難以評估
計劃方向正面，有助大型新創科企業按實際需要分期發展物業，減輕一次性補地價的資金壓力，從而提升在港發展的誘因。
然而，現階段最值得關注的是轉讓限制對土地價值的影響。政府早前諮詢業界時，市場普遍理解為「首期發展落成後十年內不得賣散」，估計相關限制類似新界小型屋宇牌照要求，時限屆滿後自然失效。但根據最新作業備考，十年期滿後申請人仍須透過地契修訂及補地價才能放寬轉讓限制。換言之，申請人進行首期補地價時，土地價值應已因轉讓限制而有所折讓，這才公平合理。
問題在於如何在兩次補地價（首次折讓、第二次增值）時量化這項轉讓限制對土地價值的影響。目前市場缺乏充足交易數據參考，這種不確定性將明顯削弱計劃對發展商及投資者的吸引力。
補地價確定性為重點
對新創科產業而言，因屬自用性質，轉讓限制並非關注重點；但對本地發展商或其他業主來說，能否順利移除轉讓限制會直接影響物業可售性與投資回報。若補地價安排具較高確定性，將大大提升計劃的吸引力。
政府可考慮為轉讓限制所引致的價值折讓或增值提供更高確定性，例如設定預先釐定的標準百分比（如市值10%）。即首次補地價時，按市值地價訂立標準百分比作出折讓；若業主於十年期滿後申請移除限制，則按當時市值地價乘以同一標準百分比計算補地價金額。此舉可大幅提升計劃的清晰度與可預期性。該標準百分比亦可考慮同步適用於現行工廈重建的標準補地價機制。
「按實補價」為非住宅發展注入活力
整體而言，「按實補價」反映政府在土地政策上更重視產業發展需要與市場承受能力，方向值得肯定。措施若能有效落實，將有力推動北部都會區以至全港非住宅用地的發展與重建。當投資者及發展商能清晰掌握執行細節，政策便能為市場注入信心，進一步提升土地使用效益。
鄺偉賢 ｜高力國際 估價及諮詢服務 地政諮詢主管
