短期內仍有多個新盤列隊登場，料本月整體一手成交有機會達1,500至2,000宗，若相對6月全月錄約1,300宗，按月最多增逾五成。美國聯儲局6月加息0.75厘後，儲局官員近期維持鷹派，多位儲局官員均支持7月再加息0.75厘，利率期貨市場顯示，92%機會加息0.75厘，8%機會加息1厘。
美國6月大手加息0.75厘，加幅為近28年來最大，亦較市場預期加息半厘為高。其實自從3月份開始，美國已踏入加息周期，港美息差持續擴大，近日金管局亦多次「出手」捍衞聯匯，本港銀行體系結餘跌至約2,207億元。不過有金融界人士認為，這仍然屬於「水浸」水平，並未「告急」，相信本港低息環境持續。
他認為，在低息環境下，選用H按可以較低息供款，即使拆息因市場資金緊張而抽升，也會有鎖息上限保障，因此較為吸引。當遇上加息周期，H按鎖息上限會跟隨P按息率上升，理論上選用定息按揭可避免面對加息風險。不過，如選用定息按揭後，供款期間卻沒出現大幅度加息，就會變了還「貴息」給銀行。參考上一次2015至2019年的美國加息周期，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。
現時香港各大銀行提供的最優惠利率為5%（俗稱「細P」），亦有其他銀行和金融機構提供5.25%（俗稱「大P」）的最優惠利率，兩者自2008年底以來都一直沒有變動。美聯儲局本月真的大幅加息，銀行好大機會調高最優惠利率，供樓人士的按揭計劃如與P按利率掛鈎，供樓負擔自然會增加。
最近樓市在加息壓力下，一手市場連環推盤，反映不一，大型樓盤及訂價貼近二手才有理想反應，如果訂價高於市場預期，市民生畏，縱使最近推出不少優惠二按、先住後付等超級付款方案，亦難以吸引買家注意、垂青，以為充滿信心的樓盤，也難逃一敗，這便是「你精買家仲精」的市場定律。每駛一分錢都要有吸引力，否則難以被市場接受。
相對被動的二手市場，綜合市場資料，上半年二手住宅市場合共出現至少約260宗帳面貶值轉手個案，當中不乏逾億元的豪宅，以至曾風光一時的資助房屋，表面數據已是過去數年上半年的高位數字，然而，在經濟回落到和樓市開始有進一步拉近關係時，估計在疫情爆發以來，今次對樓市沒有影響的幻想可能落空，但估計樓價仍有不乏支持者，到價入市的情況依然存在，估計樓價在下半年最多跌一成便可以企穩。
資深傳媒人 劉兆昌
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