隨著政府發展區陸續興建，很多土地，甚或農地將面臨被政府回收，帶動每平方呎農地的價格約由200元，大幅上漲五倍或以上，至現時政府劃一收地的特惠補償率約為每平方呎1,200元。農地買賣變得有價有市，如何投資農地，成了近期不少有閒錢的資深投資者熱門討論議題。
現時土地擁有人可簡化分為以下類別：(一)自30、40年代開始已展開囤地行動的大型地產商；(二)祖傳的土地；(三)透過不同買賣渠道購入農地的非地產商；以及(四)政府土地。撇開地產商及政府，筆者發現上述第二和第三類土地持有人，似乎未能認清其擁有的土地價值，自然對農地價格掌握也會有所缺失。
首先，我們先要明白「價值」和「價格」的概念。「價值」是因使用者而確立的，例 如，有別於一般務農，如果養豬戶所使用的土地能讓他進行科研、養豬苗、劏豬、分銷等工作，那麼這塊農地對他而言，擁有非常高的價值。他在這塊裡可以一元的成本，發展出20元的銷售額。反之，若在同一片土地上，該營運者只從事一般農務操作，其價值對他而言就低得多了。
不過，並非所有農地均能用作豬場，其必須符合城規用途，才能合規使用。因此，這裏衍生出一個非常重要的概念，所有農地都不是劃一、單一市場，均有其細分的市場，相關釐定取決於規劃法規下的容許用途；而價格的具現化，則透過市場供需釐定。換句話說，要有策略地提升自身土地的價格，需要先確立自己農地的最大使用性，並釐清不同行業的價值及土地的供需狀況，既能對得起祖宗遺留下來的寶貴土地資源，亦能證明自己的土地投資眼光獨到、羡煞旁人。下期筆者將會涉獵有哪些現有的工具可將農地價格提升，敬請期待。
黃仲澧(普縉集團規劃及發展董事總經理)
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