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長實繼廿年前再度出手,向撻訂買家追收差價,倒也不是第一次,其震撼力不如上次,若主面對追討要面對法律流程,但最重要的是今次若有其他發展商跟隨,料這次涉及的發展商不只一間,估計很快便知一二。

去年全年新盤撻訂錄263宗,但今年到6月為止便突破300宗,超越去年全年總數,當中重災區是黃竹坑新盤揚海,有約40宗撻訂,發展商殺訂約8,930萬元;其次是啟德的維港1號共28宗撻訂,殺訂4,071萬元、第三位為屯門飛揚26宗撻訂,發展商殺訂約1,462萬元。還有其他大大小小的發展商估計合共百逾宗,若以今年一手成交逾1萬宗而言,撻訂比率並不算高,不過長實「第一槍」,意味追討差價的日子還要看樓市能否止跌,令重售差價收窄,至於是否行使「追討權」,那便看下去,

老樓覺得銀行界的行動更值得關注,call loan(提早追收按揭貸款)的發展對樓市的影響深遠,假若銀行擴大追討行為,不止影響不良商業物業貸款,對住宅用家更如一枚計時核彈,威力更比追差價更寬,「call loan 潮」爆發甚至打擊樓市更難復甦。去年有屯門Novoland業主在屋苑fb群組推銷自己的高層單位,並聲稱因突遭大新銀行「call loan」,要求其於30日內償還樓按貸款及利息,只是個別例子,事隔近一年,樓市掉頭向下,銀行物業估價下調,又惹起業界對全面「call loan 潮」的擔憂。下面列述銀行「call loan」的基本要素。

根據香港金管局2020年8月20日的監管措施,香港物業按揭最高成數為50%至60%,而六成以上的「高成數按揭」,都要另外繳交按揭保險保費,以獲得最高九成按揭 。但是,高成數按揭只限於自住物業,不適用於以出租作用途的物業。因此,如果業主以高成數按揭買入物業只可以用作自住,若將物業出租即屬違約,若銀行發現有這情況,就會向業主call loan,追討銀行多批出的按揭成數金額。 

另外若業主在未還清物業按揭之前,將物業抵押以申請「二按」貸款,在程序上這宗申請會被提交到政府土地註冊處,然後土地註冊處會通知本來批出按揭的銀行,告知該物業的業主正在申請二按。因為二按申請跟業主的財務狀況及未來還款能力相關,本來批出按揭的銀行會要求業主提交二按申請的文件,以獲得二按貸款金額、利率及條款等資訊,再衡量自己這筆按揭貸款於未來的風險。如有必要,銀行會要求業主新增擔保人,但若經評估後銀行認為風險過高,或會要求業主提早還款。 

97年金融風暴,樓價急跌,多資不抵債,銀行重估物業追收按揭人貸款,希望不會歷史重演,這裡提醒業主必須定期供款,否則銀行不會再姑息,隨時會被收樓的風險。

獨立樓評人 劉兆昌


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