筆者在香港經常聽到有一個錯誤概念，就是「地價貴，所以樓價貴」。事實上卻是相反，地價本身是受樓價及建築成本所影響，估算的樓價扣除建築物成本等才得出地價。這亦是產業測量師所用「餘值估價法」的基本概念。
在過往物業市場強勁樓價高企時，住宅用地每平方呎樓面地價往往過萬港元，而建築成本每平方呎數千元，對地價影響並不十分明顯。但近年樓價下調，建築成本卻上升，不時出現建築成本比地價更高的情況，建築成本對發展商投地或補地價的影響越來越大。近月新界區賣地的例子見到，建築成本高於土地本身價值的時代到來了。
小瀝源住宅地 建築成本佔過半投資額
於剛剛7月中，新鴻基成功以6.19億元投得政府拍賣的沙田小瀝源住宅地，每呎樓面地價約3,952元。新地表示預計項目總投資約20億元。由此可見，建築成本及其他成本(包括利息成本等)共超過13億元，比地價本身高出一倍。撇除其他雜項成本，估算建築成本高達每呎7,000- 8,000元。以百分比計算，建築成本將佔整體投資金額約 50% – 60%。
建築成本上升 造就更低地價
根據一間國際工料測量師行的資料，建築成本(工程投標)指數由2021 年第一季的2285 上升至2024 年第二季的2675，建築成本約3年時間上升約17%。而同一時間，差餉物業估價署的住宅售價指數 (所有類別)則由2021 年1月的381.9 下調至2024 年7月的296.8，住宅樓價約3年時間下降約22%。這情況下於「餘值法」估價算式中，地價下降情況實際上比樓價更嚴重得多。
以上情況是其中一個原因令政府賣地困難。近月柴灣樂建居地皮流標，元朗多層現代產業大樓用地的招標期限亦延長半年。而這兩個項目的特色是發展商就本身樓價收入均受到限制: 樂建居規定單位出售固定折扣率為巿價的35% (即65折); 而多層現代產業大樓則要把不少於三成樓面面積移交政府(即7折)，再由政府委任的代理機構管理以及出租予棕地作業者。但當建築成本繼續上漲，樓價收入卻打折，當市況未有好轉下甚至可能會出現負地價情況。
另外，樂建居項目本身建築成本亦會比一般項目為高。發展商需自行平整地盤, 包括柴灣祥民道旁的山坡及興建有蓋行人通道至柴灣港鐵站。
返回舊香港情況
在香港近代情況，建築成本高於土地本身價值可能比較少見(尤其住宅地)。但從舊有土地文件留意到，其實有關情況係過往舊香港則屬正常。翻查1916年香港島的一份地契文件，當時地段以2,055.3元賣出，另要每年繳交地租 118元。不過，這份地契文件另有建築規約 (Building Covenant) 條款，除指定地主要36個月內完成建設地段上的建築外，亦規定所投入的建築金額不可少於8,400元。可見當年建築成本最少比地價高出多於4倍多。
事實上，在百年前的香港建築成本一直不輕。當時政府賣地或批地亦希望「地盡其用」，避免土地買家只興建簡陋建築，因而在建築規約加入最低建築金額限制。但近代地契或賣地文件的建築規約則已沒有這個限制了。
政府應更實際考慮成本問題
市場環境不斷化，市況低迷適逢高昂的建築成本，加上高利率環境下，發展商就地價估算對建築成本的敏感度變得越來越大。政府在設定招標底價或補地價時，應更實際地考慮用地的建築成本。除使用一般建築成本數據外，更重要是考慮地盤本身的特性(如斜坡及地質)，亦要考慮地契要求的成本(如提供政府設施)。這才可減少與發展商的地價分歧，從而增加賣地及補地價的成功率。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
