近年隨著遙距工作的普及，越來越多港人選擇前往海外發展事業，但仍希望保留在香港的物業投資機會。這些人在申請香港按揭時，銀行會如何計算其海外收入？又有哪些條件需要注意？
當港人在海外工作，收入來源並非來自本地時，銀行一般不會全額計算該收入，而是根據一定的折算比例來評估實際可用收入。大部分銀行的做法是以稅後收入為基礎，再按照當地貨幣匯率打折計算其入息。舉例說，一名港人在英國擔任文員，年收入24,000歐元，稅後約為20,571歐元。當他向香港大型銀行申請按揭時，銀行可能會先將其收入轉算成港幣，然後再以90%折算比例計算，即約港幣167,694元，再換算成月入乃港幣13,974元，此將作為銀行認可的收入來計算供款與入息比率。
折算比例因銀行政策及申請人個人財務狀況而有所不同，部分銀行可能較為審慎，採取更低的折算比例，例如六折，以前述個案來說即大約港幣100,650元。港人持海外收入回港置業時，應先向不同銀行或按揭顧問溝通，以了解適用的計算方式。
除了收入折算外，銀行在審批此類按揭申請時，還會考慮１）收入穩定性、２）供款與入息比率，和３）貨幣與匯率風險。申請人需提供完整的就業證明，包括海外僱主的聘用合約、最近六個月的出糧戶口紀錄及稅單，以證明收入的穩定性。自僱人士或會被要求提供額外文件，如海外報稅紀錄，以評估其還款能力。
其次，目前香港銀行要求申請人的供款與入息比率不超過50%，即月供金額不得超過認可收入的一半。若申請人名下已有其他貸款，銀行會將所有貸款支出計算在內，可能影響按揭審批結果。最後，由於海外收入涉及不同貨幣，銀行通常會考慮匯率波動的風險。假如申請者收入來源國家之貨幣兌港元的匯率波動大，銀行有可能會進一步調整其收入的折算比例。
最近我們接觸到一個個案，一位音樂製作人原任職於一間知名跨國公司，從事音樂創作和後期製作。三年前他決定到英國發展，因其工作性質本身具彈性，公司挽留並允許他遙距工作，故連帶他及後在英國找到的新工作，現在他共有兩份收入，月薪合共約港幣48,000元。近期香港樓市有回暖跡象，該名客戶有意在港購置物業作投資用途，為此亦特意準備他分別在英國和香港的稅單，以及六個月的入息證明供銀行審批。幸運地，我們鎖定數間銀行查詢後，其中一間表示計算客戶的英國入息不用打折，最終他亦如願購入一個價值約750萬元的新盤單位。當然，不同銀行就申請人在不同國家的收入計算方法不盡相同，如買家抱有疑問，不妨向專業的按揭顧問了解更多，以便籌劃自己的投資計劃。
利嘉閣按揭 黃詠欣
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