新盤市場突然間靜了下來，只有零星貨尾扮嘢重推，查實想讓路減下數量，讓其他發展商飲啖湯，把檔期延伸至九月份美國減息才重新啟動賣樓。
今年上半年全港一手成交量錄得約9,306宗，較去年下半年約6,929宗上升約34%，亦較去年同期約8,619宗上升約8%，創6年新高，單是7月前半個月整體一手成交累錄約1,050宗，全年可達1.5至1.6萬宗或以上，主要看資金能否穩定增長、美國九月減息和施政報告如何把房地產產業再推高一層樓而定。
（1）資金增長：套息交易或令港元進一步走弱
在美元進一步走弱的背景下，金管局連環出手干預港元弱勢，這只能反映大部分資金對股市市場興趣，暫時仍未聽到有大型基金或購房財團，對香港物業出手購買，這亦對拆息持續低企有不少幫助，上期曾提及不少一手買家轉以即供分期購房，但只限於快近入伙期現樓項目，不涉及遠期樓花，故此後者需以更優惠折扣甚至樓價以吸引買家為首要目標。
金管局表示，港元市場和拆息往後走向存在較多變數，特別是套息交易、港元資金供求如資本市場活動及其他季節性因素等都會有影響。倘若套息交易持續，可能令港元匯率進一步走弱，甚至可能觸發「弱方兌換保證」，屆時金管局將按照聯匯制度買入港元沽出美元，銀行體系總結餘將相應下降，而港元拆息將會逐步回升。
美國未來減息幅度和步伐存在頗大不確定性，香港目前利率環境因為上述各種變數而可能出現變化，市民作出置業、投資或借貸決定時，需充分考慮港元息率回升的可能性，並管理相關風險。金管局會繼續密切監察市場變化，維持貨幣及金融穩定。這一直是官方穩陣回覆，但保持「應出手、便出手」的果斷行為，來維持香港金融穩健性。
（2）美國減息：特朗普要求聯儲局減息至1厘
美國總統特朗普公開要求聯儲局將基準利率降至1厘，以降低政府借貸成本，方便支應其支出和減稅法案造成的龐大赤字。不過1厘的超低利率通常是經濟陷入危機時的應對措施，恐非經濟穩健的標誌，且可能引發反效果。「高通脹、低增長」大家明眼見到美國的問題，看來聯儲局主席有說離職呼聲甚高，減息在望，是否一如總統所言，雖不中也不遠矣，若大幅減息，更暴露美國經濟更多弱點，資金流走必然，流向安全和高增長的地區。
聯儲局將於7月29日至30日舉行議息會議。根據期貨合約定價，投資者目前預計將於9月減息。過往常理，隨著美國減息，香港的樓市和按揭市場將面臨新的挑戰與機遇。隨著利率的降低，香港按揭利率的成本將減少，這可能刺激購房需求，提升房產市場流動性。但去年香港不完全跟隨步伐，而且減息低效，只增加需求而對樓價並無幫助，這點大家留意到，每當在好消息出市，發展商和代理商盲目吹噓樓市轉勢的消息，信一次衰一次。
（3）施政報告：北部都會區基建落實拍板在即
罕有地因年尾有選舉提前公布，正當國慶前夕，若想營造一個歌舞昇平時刻，這份施政報告理應有送禮物之舉，首先北部都會區乃未來三年規劃重中之重，何況投下天文資源，加上年前不少天價地皮賣出，總要有一個推動動力，讓投資者初嚐甜頭先至安心，故大型基建落實拍板在即，好讓發展商持份者趁機有搞作，配合九月底美國減息下，第三季可重見活躍，再見小陽春，在此僅限一手貨而已，二手受惠有限。
獨立樓評人 劉兆昌
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