今天大家最關注的財經消息相信就是香港剛踏入50週年的麥當勞，突然計劃出售香港23家自用門店，全部出售，一件不留。這些相關物業的估值也高達三十億，規模相當龐大。這種情況引發了人們的疑問：為什麼麥當勞在此時選擇不留一處，是否在為美國救亡，以應對第二季度業績出現回落，還是他們對香港的鋪位市道前景看法發生了變化？
這個消息來自經濟日報的獨家報道。報道稱，麥當勞計畫分階段全數出售在香港持有的23家門市，首階段將推出8項商店招標，預計九月截標。這8家商店幾乎全部位於一線優質地段，許多都是核心區域的黃金地段。其中，估價最高的是尖沙咀星光行的地下及地庫面積，近一萬五千平方尺，是相當大的物業。地庫由麥當勞自用，地下部分由百貨公司租賃，相關物業估值達四億六千萬。事實上，這個物業早在2019年麥當勞就曾進行招標，當時估值達到十億，現如今六年過去，估值卻大幅下跌至五億不足。
但無論如何，根據消息，這個物業早在八十年代就由麥當勞自資購入，當時以六千六百萬買入，現在市值雖然回落到四億六千萬，但此番出售，麥當勞仍能獲得近四億的盈利，規模相當可觀。
除此之外，其他待售物業還包括銅鑼灣的怡和街及荃灣街市街的麥當勞。銅鑼灣和荃灣的門市估值分別為一億八千萬和一億六千萬，初步估算，這8項商店的總市值已超過13億。這次麥當勞的舉措，無疑是一個重大決策，反映出他們的策略出現了重大轉變。
我們可以從兩個方面來分析這個問題。一方面，看看麥當勞來自美國總部的業績。到第二季度，截止於6月底，同店銷售按年下跌3.6%，這是自2020年疫情爆發以來最大幅度的跌幅，且已連跌兩季。麥當勞解釋稱，他們注意到低收入消費者的客流量出現近雙位數的跌幅，而中產階級的顧客也有類似的下降。目前，麥當勞總部也注意到，關稅戰的影響及美國家庭消費信心下滑，越來越多的人選擇不吃早餐，或選擇在家自己煮飯。這些現象對麥當勞的業績造成了影響，分析師已形容這種現象為“麥式衰退”「McRecession」，反映出美國經濟的全面衰退，消費者向下流動的趨勢也在發生，這種傾向不僅在中國，也在美國表現得尤為明顯。
從總部的角度來看，可能需要重新部署輕資產模式，包括出售一些高價值物業，需要注意的是，麥當勞在香港和中國的業務並非直接由美國總部持有。目前，麥當勞在香港約有256家門市，涉及15,000名員工。早在2017年，美國麥當勞便將中國大陸和香港的業務連同未來20年的特區經營權出售給中國央企中信資本和美國的凱雷資本，形成的財團中，麥當勞只佔有部分權益，並保留商舖的業權。因此，如果這23間門市全部出售，套現可能達到30億，可以幫助美國麥當勞總部實施輕資產重運營的策略，這可被視為一種保守而謹慎的防守型策略。
當然，麥當勞更重要的考慮，可能與市場前景的評估有關。值得注意的是，即使近年來香港的物業價格大幅下滑，有些可能下跌了五六成，但麥當勞由於早期購置，賬面盈利仍然可觀。出售這些高價值物業，是否反映出他們對整個商舖市場變化的信心不足？他們出售後是否會選擇租回，是否相信這些商店的租金將在未來回升，或認為租金的上升空間不大，甚至是微幅下降？
根據政府的數據顯示，2024年香港商舖的空置率已高達12%，即每八間商店就有一間空置，創造了歷史新高。物業代理的數據顯示，截至六月底，核心區域的空置率維持在10.5%，一些優質商場的空置率也上升至10.5%。主要反映出今年下半年將落成的新零售空間達60萬平方尺，對整個商場的空置率進一步施加壓力，因此，仲量聯行預計，今年核心區的商舖租金將再跌5%至10%。個別地區如銅鑼灣的空置率從上季的5.3%急升至13%，旺角和中環的空置率也分別達到9.5%和8.6%。這些都反映出香港零售市場持續疲軟，對商鋪租金造成巨大壓力。
我們最近看到許多外資品牌如日本和韓國的化妝品零售品牌重返香港，但租金水平仍偏低，加之未來有大量新的零售空間落成，必然會對商舖市場形成進一步的壓力。因此，麥當勞此次選擇全面出售我認為也是一種「逃生門」策略，反映了無論是早期低價進入的投資者，還是像麥當勞這樣的外資企業，均對香港的零售市場及商舖租金持負面看法。他們寧願選擇在有利潤空間的時候出售。
正如我之前提到的，佳寶的老闆自2021年起便開始出售他們的物業，成功避開了市場的重大下跌，避免了對許多投資者而言幾乎是災難性的後果。相信這次麥當勞的決策，對商舖市場將產生重要的啟示。
#麥當勞 #一件不留 #商鋪市道 #財經拆局
作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
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