記得一個多兩個月前我發佈了一條影片，名為《撤出銅灣》。當時是因為測量師行戴德梁行出了一個報告，提到香港四大核心商業區的商鋪空置率。銅鑼灣的情況非常不尋常，去年幾乎是0%的空置率，但今年年中的空置率卻突然跳升到十幾個百分比。我當時發佈影片質疑，為什麼會出現這樣的狀況，為什麼人們不想在那個區域購物呢？
不少香港朋友在留言中描述銅鑼灣的情況較為特殊，包括時代廣場也出現了問題。九倉主席吳天海曾形容，時代廣場的盈利驟減，光是來自時代廣場的收益便下降了近兩成，空置率也進一步提升，這反映出時代廣場確實遭遇了困難。此外羅素街的空置情況開始增多。不過，回到SOGO那邊，銅鑼灣的主要街道仍然人來人往，因此是一個相對獨特的情況。
今天的標題《玩轉銅鑼灣》，最近阿里巴巴的馬雲重新回到了阿里巴巴的總部，讓人開始猜測阿里巴巴是否會有更多的大動作。據股價走勢顯示，阿里巴巴因涉及製造AI晶片，股價近期表現強勁，顯示出阿里巴巴的資金和科技實力依然相當強大。
最新消息指出，阿里巴巴計劃從目前的位置時代廣場退租，轉移到怡和旗下文華東方的銅鑼灣新地標——港島壹號銅鑼灣中心。這裡的前身是怡東酒店，現在更名為One Causeway Bay，是最新的甲級商廈，阿里巴巴將買入13層樓面，總樓面面積達27萬方呎，作價約70億，單位樓面價接近26000元。換句話說，阿里巴巴總部遷移的機會相當高，這一變動將會改寫整個銅鑼灣的商業格局，無論是商業寫字樓還是零售面積，都將受到影響。
如果這筆交易落實，將會打破今年四月港交所以63億元向置地購入中環交易廣場第一座的紀錄，成為今年最大金額的商業物業買賣。由於置地和文華東方同屬於怡和集團，此次潛在交易的完成，顯示出已搬遷到新加坡的怡和正在積極出售辦公室資產。
不清楚大家對於港島一號中心，即前身的怡東酒店有多大印象，但早在2017年，怡和曾經將當時的酒店招標出售。當時的估值高達270億至300億，樓面呎價估計在6萬元一呎。如果阿里巴巴按照目前的價格購買，相當於比當年大幅下跌了50%至60%。根據資料顯示，港島一號中心去年7月已經封頂，預計於今年下半年完工。若阿里巴巴真的以這個價格購入，將對整個甲級寫字樓市場造成不小的影響。
此次也是阿里巴巴首次在香港購買自有物業，過去在時代廣場租用的樓面已相當長一段時間。據了解，除了阿里巴巴之外，包括螞蟻集團和南華早報等也都使用時代廣場的寫字樓。如果阿里巴巴退租，對九倉來說將是雪上加霜，因為他們在時代廣場的租用面積達到17萬方呎，若他們搬走，將會使時代廣場的空置率大幅上升16個百分點。
根據九倉公佈的業績，六月底時代廣場的出租率僅為91%。若退租後，整體出租率有可能降至74%，這將使九倉年潛在的租金損失高達1億1千萬，並非小數額。
隨著租戶數量的突然減少，時代廣場旗下的商舖，特別是餐飲業可能會遭遇更大的困境，人流已經下滑，若再減少十幾層樓面，對時代廣場來說將是一次更重大的打擊。
除了壹號銅鑼灣中心外，其實希慎也即將在區內完成新項目，可以看出整個區域的供應將會不斷增加，對時代廣場而言無疑也是一個壞消息。
整體來看，這次交易的最大贏家恐怕是怡和集團。早前他們以六十多億售出了交易廣場給港交所，如果能再套現70億賣給阿里巴巴，顯示出最近幾年的輕資產戰略進一步加快。最近南華早報亦引述消息，怡和旗下的零售集團DFI 計劃裁減香港的員工╴當中包括萬寧惠康及7-11的業務。這一消息未被否認，顯示可能在減少香港的投資，甚至可視為撤資的跡象。這明顯反映出這家目前在新加坡上市的英資集團對香港的前景的看法。
當然，怡東酒店將勾起不少人的歷史回憶，包括曾經接待過如今的英皇查理三世。不管大家是否曾經去過怡東酒店，對於每到新年時間大家都難以忘懷在對出海皮鳴放禮炮的畫面。然而，自2019年怡東重拆以來，該場面已不再出現。
值得關注的是，不僅有「出」也有「入」。除了阿里巴巴，一些科技企業如美圖的創辦人蔡文勝在今年七月初以7500萬向財困的永倫集團收購了景隆街的地盤，計劃重建商廈，作為美圖的總部。此外，小紅書和字節跳動也在時代廣場租用了寫字樓，可以見到銅鑼灣已成為不少中資科技公司的據點。
銅鑼灣的租金確實低於中環。以目前的層面來說，每呎租金約為30至40元，而中環的租金達80至100元，仍有明顯差距。再者，銅鑼灣是核心商業區，因此這些中資科技公司喜歡在此設立辦公地，特別是吸引年輕的員工。
銅鑼灣的狀況未必會因阿里巴巴撤出而受到影響，整個銅鑼灣的佈局仍然持續有新入駐的公司。相信馬雲重新回來後，阿里巴巴將會有更大的動作，未來會在香港增強社交平台以及其他科技的投入，並幫助港府在人工智能和芯片製造方面加大投入，會繼續關注這個題目。
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作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
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