於9月公佈的《2025年施政報告》，雖然市場有指報告對樓市支援措施著墨不多，部分預期措施如進一步印花稅減免及購房通均未見蹤影。但報告對於土地發展市場則屬非常鼓舞，有多項措施可支援及改善土地發展及市區重建，有助私人業主及發展商加快補地價及發展北都。本文逐一討論這些重點措施。
放寬私人發展項目「地面停車場」總樓面面積豁免
其中一大關注點，便是放寬私人發展項目「地面停車場」總樓面面積豁免的安排。過往十多年因應減少「發水樓」情況，政府規定一般情況只有地庫停車場可獲豁免總樓面面面積計算，或必須先興建兩層地庫停車場，才能獲部分地面停車場的豁免。惟興建地庫停車場的建築成本高昂，大大增加工程時間，落成後管理及維修成本亦增加 (機械通風、防火、照明等)，加上現時極端天氣情況持續發生，地庫停車場的可持續性大大降低。於新安排下，發展商如在地面興建不超過兩層停車場，其總樓面面積可獲全數豁免，並取消興建地庫停車場作為豁免條件的強制要求。
這一措施，絕對可大大減低發展商的發展成本，從而促進市區重建及發展。由於城規亦有可能設發展的高度限制，建兩層地面停車場後，亦有可能導致其他樓面面積如商業及住宅面積的減少。如精簡放寬高度的申請流程，相信更有效推動發展。
「按實補價」
「按實補價」機制容許業主在契約修訂或換地過程中，按實際興建樓面及用途釐定補地價，而非按地積比率上限計算。發展商亦可按實際發展規模分階段繳付補地價。據報導，該機制為期三年，適用於北都及全港工商業用地。財團可先為項目六成樓面補地價，其餘四成需於十年內完成，否則該部分樓面或會開放予其他財團使用。期間雖不可拆售個別樓面，但可轉售整個項目。政府將於未來數月諮詢業界，目標於2026年首季實施。政府此舉反映其對市場意見的重視，並因應宏觀環境作出靈活調整，屬審慎務實之舉。
而且， 政府亦會參考內地「1.5級開發」概念，以試點形式推行「分階段開發」模式，容許初期先建設及營運低密度的先導設施，如零售、娛樂或會議展覽等，吸引企業進駐、創造收益及人流，從而帶動後續發展。洪水橋商業用地將率先試行此模式，並邀請市場提交意見。
「跨區地積比轉移」
研究顯示，近年來具財務可行性的舊區重建項目數量有限，主要原因是許多舊樓已達其法定地積比率上限，導致重建後的樓面面積無法大幅增加，從而削弱了重建的經濟誘因。為加快市區重建局及私營機構推動重建的步伐，政府建議放寬現行地積比率轉移的安排，容許未用盡的地積比率可跨區轉移至其他地區或新發展區，以提升市場參與意欲。
具體放寬措施包括：
- 取消「接收地盤」數量限制：取消現時每宗規劃申請不超過兩個 「接收地盤」的上限，容許申請人將「輸出地盤」的未用盡總樓面面積轉移至其持有的多個「接收地盤」。
- 放寬接收地盤面積要求：將接收地盤的最低面積由現行標準的1,000平方米放寬至700平方米。
- 調整樓面面積上限：容許每個接收地盤的總樓面面積可略為超出原有上限的30%。
- 微調補地價評估方法：即使輸出與接收地盤屬不同地契所規管，經補地價評估後，接收地盤應繳的地價可由輸出地盤未用盡樓面面積的價值抵銷。
- 簡化休憩空間管理安排：為減少發展商與政府就休憩空間管理的協商時間，容許發展商於建成後將「輸出地盤」交回政府，並一次性支付經政府同意的款項，用作日後管理及維修用途。
私人重建項目增加20% 地積比
針對七個重建需求迫切的指定地區，政府將試行為私人重建項目提供在分區計劃大綱圖上所准許最高地積比率的額外20% 地積比率。此額外地積比率的價值可用作抵銷發展商於其他地區（包括新發展區）進行發展時應繳的地價。重建地盤須符合以下條件：地盤面積不少於700平方米、樓齡達50年或以上，並位於劃為「住宅」或「其他指定用途（混合用途）」的土地上。為防止投機行為，額外地積比率所產生的價值不得在市場上轉讓，而該價值須於首次批出日起計的限期內（例如10年）使用，逾期未用部分將不設回購安排。在限期內，該價值亦不會產生利息。
北部都會區由上而下的統籌架構
今年北部都會區於施政報告中設獨立一章。首先提出成立「北都發展委員會」，由行政長官擔任主席，率領政務司司長，財政司司長及副司長，分別負責為大學城及不同產業用地進行設計，統籌規劃、發展營運模式，招商與建設，期望加快落實及工程進度。這種由上而下的統籌架構 (Top-down approach)，理論上可提升效率，有助打破過往部門各自為政的窒礙。
簡化行政措施，促進產業發展
產業是經濟發展的基石，為配合各產業發展，政府亦積極加快落實各配套設施，包括於今年內推出北區沙嶺約10公頃數據園區發展用地作市場招標以推動數據及AI相關產業發展； 完成河套香港園區總體布局；年內會公布《新田科技城創科產業發展規劃概念綱要》等。為吸引企業落戶及促進投資，政府將因應不同產業政策的需要，靈活採用公開招標、限制性招標或直接批地等方式批出土地，務求提升土地資源的配置效率，並加快產業落地。
聚焦土地與產業：開創經濟新局面
儘管《2025年施政報告》在樓市刺激措施方面未如市場預期，未有進一步推出印花稅寬減或購房通等政策，但在土地發展與市區重建方面卻展現出積極進取的態度。從放寬地面停車場樓面面積豁免、推行「按實補價」機制、試行「分階段開發」模式，到放寬「跨區地積比轉移」安排及試行增加20%地積比率等措施，均有助降低發展成本、提升重建誘因，並加快北部都會區及其他地區的土地釋放與發展步伐。整體而言，這些政策不僅有助釋放土地潛力，更為本港未來經濟及產業發展注入新動力，值得市場持續關注與把握當中機遇。未來，政府應加強與業界及公眾的溝通，確保政策既具前瞻性，亦能切實可行，為香港土地發展開創新局面。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務地政諮詢主管
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