當收到屋宇署的「強制驗窗」法定通知時，許多業主都會有點不知所措，擔心誤中坊間的驗窗公司黑名單，墮入驗窗陷阱或被濫收費用。要避免「中伏」，最關鍵的第一步，就是先清晰了解整個官方計劃的要求與流程。當掌握了計劃的細節、準則及期限，自然能分辨出「伏位」。裝修佬將整合「強制驗窗計劃」的各個環節，助你踏出保障樓宇安全的第一步。
何謂「強制驗窗計劃」？
「強制驗窗計劃」是屋宇署自2012年起實施的樓宇安全措施。法例規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇 (樓高不超過3層的住宅樓宇除外)，業主在接獲屋宇署的法定通知後，必須委任一名「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱QP) 檢驗窗戶，並在有需要時監督維修。這是一項法定要求，業主必須遵從。
哪些樓宇會被選中？
屋宇署會透過「選取目標樓宇諮詢委員會」的專業意見，每年揀選特定數量的「目標樓宇」優先進行驗窗，並非所有樓齡達標的樓宇都會立即收到通知。篩選準則主要包括：
- 樓宇的窗戶狀況及維修記錄
- 過往的窗戶失修舉報記錄
- 樓宇是否已出現整體的窗戶欠妥狀況
- 對公眾構成的潛在風險程度
業主如對通知有懷疑，可到屋宇署網站查閱「強制驗窗計劃目標樓宇列表」作核實。
強制驗窗完整流程
業主收到通知後，只需按部就班跟從以下流程即可。
步驟一：收到法定通知，委任合資格人士 (QP)
當業主收到通知後，須在指定限期內，委任一名「合資格人士」(QP) 進行檢驗。QP並非普通裝修師傅，他們必須是屋宇署名冊內的專業人士或承建商，包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員或相關註冊承建商。業主可要求其出示「驗窗卡」以核實身份。若單位已出租，租客有法律責任將通知轉交業主並配合檢查。
電子註冊證明書實施前的驗窗卡樣本 (正面)
電子註冊證明書實施後的驗窗卡樣本 (正面)
步驟二：QP 進行訂明檢驗
QP必須親自檢驗，範圍涵蓋單位內的所有窗戶，但不包括室內玻璃間隔和玻璃幕牆。檢驗重點在於影響窗戶安全的關鍵部件：
| 部件 | 檢驗準則 |
| 玻璃嵌板 | 有否破爛或破裂 |
| 窗框及窗扇 | 有否變形、不穩固或難以開關 |
| 窗鉸 | 有否變形、缺漏或嚴重銹蝕 |
| 鉚釘、螺絲 | 有否變鬆、缺漏，或出現灰白色粉末狀物質 (氧化) |
請注意，窗戶的防水膠邊等雖不屬強制修葺範圍，但若已老化並引致滲水，QP通常會建議一併處理。
步驟三：檢驗後的跟進
情況一：無需修葺若窗戶安全，QP須在14天內向屋宇署呈交指明表格 (MWI 2a) 證明，並將表格交予業主，程序便告完成。
情況二：需要修葺若發現窗戶需修葺，業主須另行委任「註冊承建商」(註冊一般建築承建商 或 註冊小型工程承建商) 在QP的監督下施工。完成後，QP會向屋宇署呈交相關證明書，完成整個程序。
驗窗有期限，逾期要留神
「強制驗窗計劃」設有嚴格的執行期限，業主務必留意：
- 個別單位窗戶：通知發出日起計 6個月 內完成檢驗及所需修葺。
- 大廈公用部分窗戶：通知發出日起計 9個月 內完成。
成功完成程序後，屋宇署最快會在5年後才可能發出下一次的驗窗通知。
抽查與罰則
屋宇署會隨機抽查個案以確保規定得以執行。業主若無理辯解而沒遵從法定通知，後果嚴重：
- 不遵從通知：可被檢控，最高可處罰款$25,000及監禁3個月，罪行持續期間，可另加每日罰款$2,000。同時，屋宇署有權委派承建商代為檢驗及修葺，再向業主追討所有費用及不多於20%的附加費。
- 拒絕分擔公用部分費用：若業主無理辯解，可被罰款$25,000。
- 妨礙檢驗工作：任何業主或租客如阻止或拒絕QP或承建商進入樓宇進行檢驗或修葺，最高可罰款$10,000及監禁6個月。
掌握完整流程，只是防伏第一步
總括而言，清晰理解「強制驗窗計劃」的官方流程、準則、期限與罰則，是保障自己權益、避免被不良商家誤導的第一道防線。然而，這僅僅是基礎。如何避開坊間驗窗公司黑名單常見的收費陷阱？下篇文章將深入拆解這些「實戰」問題。
本文章內容及圖片均由專欄作者裝修佬提供。
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