七月的時候，美資的麥當勞在香港突然宣布要全數出售手上擁有的23家店。這項決定引發了廣泛的討論。我也曾做過相關影片。時隔半年，這場撤資行動的結果如何？
似乎麥當勞目前的狀況並不理想，半年以來的出售價格不斷下跌。我形容這是「密密沽，但愈沽愈平」；這反映了麥當勞對香港零售市場的看法，還是表示其在未來輕資產部署方面有所變化？未來這二十多間麥當勞店舖是否還會繼續出售？
根據最新消息，這兩週麥當勞加快了賣店的腳步。最早出售的三個位於旺角、元朗和西環的核心物業，成交價格已比市場傳出的定價低了兩到三成。而最新的資料顯示，麥當勞在慈雲山毓華街出售的一處店鋪，成交價格為3800萬元，比七月時的市場估值低了24%。而在星期一，麥當勞在大角咀出售一處單邊角落的店鋪，成交價格僅為7,238萬元，面積7,384平方英尺。與七月時的估值1.2億相比，這一價格下降了40%，是麥當勞這次減舖以來價格跌幅最大的物業。
這個大角咀的地舖位置其實不錯，位於大角咀和埃華街的交界，附近有酒店和大型住宅區，如港灣豪庭等，客流量相對較多。這次的出售價格大幅低於七月的估價，反映出整個零售物業市場的下行趨勢。
根據資料顯示，麥當勞售後租回的租金約為43.9萬元，換句話說新買家的回報率約為7.3%。這個回報率在現在的商業物業市場中相對豐厚。值得注意的是，這個大角咀的地舖，麥當勞早在1988年以1860萬元購入，持有至今已有37年，目前的成交價使其賬面盈利達到5378萬元，物業在這段時間的增值幅度接近三倍。
但與其他大型屋苑相比，這樣的增值幅度就顯得不夠理想。例如，太古城在1986年同樣是熱門的物業，原業主以89.5萬元購入，最近的售價已漲至1140萬元，增值超過12倍。若將2000萬元的資金投入物業市場，麥當勞的回報率似乎遠不及其他物業理想。
當然，有人會說麥當勞的店家都是自用，多年省下的租金也是一種經營模式。然而，麥當勞在美國的年報顯示，其大部分財務收入並非來自漢堡的銷售，而是租金收益。一些分析師甚至評論麥當勞是「賣漢堡的地產公司」。麥當勞的經營模式有三種：一是自營門店，二是特許經營，通常會與特許經營商簽訂20年的合約，並收購部分店鋪進行裝修後再出租，三是與外部合資企業，包括中國及日本均採用此類合作，麥當勞只佔少數股權。
目前，麥當勞似乎正逐步將香港的經營模式轉向內地，包括售出一些重要物業並進行售後租回，變成輕資產模式，以提高營運的靈活性。雖然有分析認為這種模式是否正確值得探討，但我們看到麥當勞承諾未來會繼續增加分店，實際上分店數量也在增加。因此，若將此行動定義為撤資似乎並不準確。
回顧麥當勞的出售時序，地舖價格的持續下行情況明顯，最新的大角咀地舖已較七月估值降價40%。短短半年內，估值再次大幅下調，顯示商業物業市場並未如某些官員或地產人士所言出現復甦。儘管最近有些企業願意租用地舖拓展業務，但整體成交情況仍顯乏力。
我們還要注意，麥當勞一些最貴重的物業，例如尖沙咀的星光行，目前仍未出售。星光行在七月時的估值達到4.6億元，幾乎佔據整個組合的40%比例。由此看來，麥當勞的出售策略可能仍將面臨價格不斷下調的挑戰，這對整個商業物業市場以及商店市場來說無疑是個不利訊號。
麥當勞的地舖位置幾乎是香港最昂貴的地段，但現今新買家需要以7%的回報才願意承接，這反映出整個商業物業市場距離復甦還有很長的路要走。
作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
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