宏福苑火災造成大量傷亡，筆者首先向死者致以深切哀悼，並對死者家屬和傷者致以深切慰問。同時感激宏福苑火災後各界人士的支援，及對勞苦功高的前線消防員及救護醫療人員致以最崇高的敬意。
現時，宏福苑火災的善後工作由其重要，各方須盡快確定長遠安置災民的安排，以令災民有較清晰的方向，可盡早回復正常生活。就重建或復修等不同選項，坊間提出不同意見。而更多人提出任何安排需先了解與考慮災民意願。
惟其中一大問題在於屋苑屬分散業權，處理的並非單一災民，其善後安排本身難於得到所有業主的一致共識，政府需要一定程度的介入。本文將探討分散業權與整合業權的問題，以及香港測量師學會的收購方案。
分散業權的困難
2016年淘大工業村發生迷你倉大火的工業大廈，本身亦是分散業權。但由於本身有發展商是業主之一，加上地契寛鬆重建增值大，最終由發展商以大比例業主身份透過法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》統一業權，拆卸重建成住宅。但宏福苑本身情況則非常不同，發展商不能處理。
首先，宏福苑共有接近2,000戶，分散業權情況涉及更多人數。而宏福苑雖然屬居屋性質，但出售單位後由小業主直接持有，本身有自己的大廈公契與業主立法團。即使房委會可能仍持有少量公共部分業權，某程度上亦屬私樓，只不過未補價單位設有轉讓限制。當然，當業權涉及已補價與未補價單位，令重整業權變得更為複雜。加上災後不同情況，包括部份業主可能不幸離世，逾千伙小業主亦沒有足夠專業知識，難於達成共識，統一落實方案。而是次火災中未被波及的宏志閣亦是善後考慮的問題之一。
政府需要一定程度的介入
因此，即使宏福苑未來是復修、原址重建、覓地重建還是政府回購，因應以上情況亦需政府的介入。唯有政府可以統一業權，才可考慮有效將整片土地重新善後、規劃及發展。
財政司副司長黃偉綸於12月13日指出，在聆聽居民意見後，政府預計於數星期內公布安置方案。他提出五項可行選擇，包括：（１）在大埔覓地興建逾千個居屋單位；（２）容許居民跨區選購居屋項目；（３）安排居民入住簡約公屋；（４）由政府收購業權，並讓居民自行決定購買私樓、租住單位，或選購居屋（５）原址安置或重建。
需考慮重建時間
因應宏福苑本身超過40年樓齡，即使大火後結構安全，以內部情況與心理考慮，甚至價值考慮，拆卸似乎屬較合理選項。但即使「大埔宏福苑援助基金」連同大廈保險費多達數十億元可以支持重建費用，重建 (不論原址或非原址) 亦需約4- 5年時間。對部分災民來說可能太長，未必屬最有效方式。
測量師學會: 收購屋苑
香港測量師學會於日前就建議針對宏福苑災後安置訂立新法例，由房委會或專為是次收購成立的法人團體，統一負責收購屋苑全部8座樓的業權，讓居民盡快自置長遠居所及處理按揭等問題。筆者認為這可能為相對務實的做法， 讓受災人士可盡早放下負擔，重歸正常生活。
實際上，於2010年馬頭圍道唐樓倒塌事件後，倒塌唐樓地盤與毗鄰樓宇納入市區重建項目，由市區重建局收購重建。涉事唐樓業主得到收購補償，可以自置長遠居所，情況是類同的。
當然，收購要小心考慮價格。財政司副司長黃偉綸亦提到，如果政府收購業權，將無法參考現時災後市價，定價是一個挑戰。而定價可否參考宏福苑單位在火災前的價值，是一個可以考慮的方向。但未補價單位的補償金額則應該扣減一定比例，以示公平。
雖然現時香港有法例第124章《收回土地條例》，政府可收回任何土地作公共用途。但相信宏福苑原址將來用途難於短時間內決定及落實。即使轉作公園，亦與現時法定城市規劃用途不同，需時更改圖則。短期內可否將收回業權定性為作公共用途可能會有困難，因此訂立新法例亦可以是解決方式之一。
重整業權是不可避免
要真正解決災民的安置與財務問題，政府必須果斷介入。無論選擇哪一項善後方案，重整宏福苑業權是不可避免的。政府須先整合宏福苑現有的業權，才可為宏福苑作進一步決定。期望政府可以定出法理情兼備的善後處理方案，讓受災居民盡快卸下沉重負擔，重建生活，社會亦能在悲痛之後重新出發。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務地政諮詢主管
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