行政長官在《2024施政報告》中提出試行「片區開發」模式，加快北部都會區（北都）建設。到2025年12月30日首個洪水橋／厦村新發展區「片區開發」項目終於推出公開招標。雖然招標結果要於約六個月後才知道，但由2024年底公佈的意向書（EOI），再到現在開始招標，約一年時間，發展局充分吸納市場意見，為項目作出多項改善，提升市場吸引力。無論結果如何，發展局納諫如流，值得鼓勵。
發展局的 「片區開發」 諮詢工作
發展局於2024年12月31日邀請市場就北都的三個「片區開發」試點提交意向書，為期三個月，當中就包括洪水橋／厦村新發展。意向書邀請文件就每個試點的「基線情景」說明具體發展要求，諮詢市場有關片區試點的商業可行性及對「企業及科技園」用地的看法，期望市場能提出創新可行的建議以善用「片區開發」模式。
市場意向徵集共收到22份意向書，包括本地和內地的發展商、承建商、綜合企業和電商物流公司等，當局隨即整理及分析蒐集到的意見，以決定「片區開發」試點的範圍、發展參數、工程要求和財務安排等，並據此制定是次招標的細節和條款。
發展局的 「片區開發」 諮詢工作 發展計劃改動
最新洪水橋／厦村新發展區「片區開發」項目涵蓋約11公頃土地，包括三幅住宅用地及三幅「企業及科技園」用地，可提供約15.6萬平方米住宅樓面面積（估計約3,000個單位）及約27.5萬平方米產業樓面面積。相較2024年的意向書，有不少變化。
首先，原規劃中的政府、機構或社區用地改為住宅用途（洪水橋市地段第21號），令住宅樓面面積增加約三成，有利提供更多住宅單位，強化「片區開發」財務可行性。在發展要求上，招標減輕發展商負擔，將原需興建的1.8公頃道路及土地平整要求取消，以降低項目建築成本，加速項目落實。
項目變化
| 關鍵變化 | 市場意見徵集階段(2024年12月) | 公開招標(2025年12月) | 影響 |
| 增加住宅用地 | 洪水橋市地段第21號土地用途指定為政府、機構或社區用途 | 改劃成6.5地積比率的住宅用地 | 住宅樓面面積增加約三成，提供更多住宅單位，強化片區財務可行性 |
| 取消興建道路要求 | 發展商需平整1.8公頃土地，及興建道路，然後交回政府 | 取消有關要求，由政府自行發展 | 減少工程規模，降低建築成本，減輕財務和營運負擔 |
| 「雙信封制」招標 | 以傳統土地招標模式批出，在不低於訂定的底價的前提下以「價高者得」 | 地價比重只佔三成，餘下七成屬非價格建議，後者評審準則聚焦在「企業及科技園」用地的發展 | 突顯企業用地重要性，貼合北都產業鏈發展主題，吸引企業落戶 |
| 分期支付地價 | 提出前期支付部分金額，之後再與政府分紅；或分期繳付投標金額，按指定利率計息。 | 落實分期支付地價，中標者只需在在前期繳付至少25%地價，其餘可在三年內分期付清，且免利息 | 有助發展商現金流安排，提升項目財務可行性 |
「雙信封制」
為呼應北都「產業主導」主題及帶動產業鏈成長，招標採用非價格對價格建議「七三比」的「雙信封制」。三成價格建議指的是發展商支付的地價，七成非價格建議的評審準則聚焦在「企業及科技園」用地的一籃子發展要素，包括發展速度、投資規模、創造的就業機會等。
當局原本在意向書階段只要求中標者發展和營運其中一幅「企業及科技園」用地，其餘兩幅只需完成土地平整後交還政府，現投標者可選擇同時發展和營運另外一幅或兩幅「企業及科技園」用地，並獲得更高評分。
產業園公司
發展局亦宣佈成立產業園公司，負責發展和營運位於洪水橋約23公頃的產業用地，推動發展政府着力培育的優勢產業。這間公司會制訂產業園的總體發展規劃，興建園區內的基礎設施，並提供支援企業發展的增值服務。公司亦會採用多元化公私營合作模式，吸引企業落戶園區發展。
產業園內的用地目前的規劃用途為「港口後勤、貯物及工場用途」。當局會向城市規劃委員會申請改劃這些用地，提高土地用途彈性，擴闊至涵蓋不同合適產業和配套設施。未來半年將進行一系列的籌備工作，包括產業園用地的改劃和批撥、尋求立法會批准向產業園公司注資、委任董事局成員及行政總裁等等。目標讓產業園公司在2026年年中投入運作。
地契及其他安排
個別住宅用地及「企業及科技園」用地會以獨立地契簽定，並可以由合組共同投標的不同買方成員持有。若中標者投得多幅相連產業用地，政府亦會考慮批准修訂地契允許合併發展。
建築規約期限均為七年，比起一般用地的期限長，增加發展彈性。招標文件亦詳列「片區」附近由政府負責的基建設施（例如道路及食水／污水設施等）的落實日期以供發展商參考，如這些政府建設延誤引致「片區」發展延誤，政府表明會積極考慮延長建築規約期限而免補地價。
在去年的意向書階段，當局曾徵詢市場對非傳統地價支付安排的意見，例如中標者前期支付部分金額，日後出售私人住宅時按預定比例與政府分紅；或分期繳付投標金額，並按指定利率計息。是次招標正式落實分期支付地價機制，中標者只需在結果公布後28天內繳付至少25%地價，其餘75%可在三年內分期付清，且免繳利息，有助發展商現金流安排，減少片區融資風險；另可提出交回合資格土地（由政府擬收回）抵銷地價，價值按特惠補償率計算。此舉可吸引在區內佈局多年的傳統發展商參與，發揮區內發展潛力。
新安排解決市場痛點
筆者在去年的文章曾提到在「片區開發」模式下，中標者需完成「片區」的工地平整，以及建造一些公共設施，並在完成後交回政府。中標者亦需完成「片區」中的住宅用地發展，因此投資金額相對會比一般項目高。加上目前市況仍不穩定，利息不輕，大型發展對發展商仍帶來一定現金流壓力，所需要承受的風險亦較高。
是次「片區開發」的優化安排，能有效減輕項目風險，預期將吸引更多發展商入標。發展計劃上的變動，顯示政府積極回應市場反饋；加上早前成立的專案監督辦公室，更能結合市場力量，運用公私營合作模式，釋放北都潛力，促進香港經濟新機遇。
鄺偉賢
高力國際 估價及諮詢服務 地政咨詢主管
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 地政咨詢主管
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