剛開手機時，就收到一位朋友傳來的訊息。
「雖然我們說最壞的時間已經過去，息口漸漸回落，但貨尾量數目超過2萬伙，都需要時間去庫存，始終之前一般市民害怕，如果不入市就買不到，現時來說沒有了這種心態，雖然樓價基調向好，但不會像之前V型反彈，我們預計樓價未來數年都會平穩向上，2026年我們預計息口會進一步回落，市場基調會比2025年好，明年(樓價)有機會升百分之5左右。」
老樓問這評論是誰人發表，朋友說是來自去年睇跌今年樓市仍下調的測量師行，基本上是把去年的預測全部推翻，簡直「魔鬼般的角色」。老樓說，這幫人不嬲跌市說跌、升市講升、再升爆升的外星人，基本上自己不斷講升，之不過幫發展商和朋友出貨，並非真心話，因有商業目的，因此不需重視。他們真的是過去兩個月樓市不算好旺，從發展商內部訊息，內地客上升比例急促，而言之好多不可告人的條款，例如，長成交期、先住後付，回贈驚人等等，這些並不反映在成交價內，若扣除這些，等同樓價減兩至三成，其他買家單看表面數據，根本看不出來。
老樓即時翻查資料，其中一宗位於元朗的樓盤，其中一單位成交資料顯示，買家當時採「LUX 1100天付款計劃」，即成交期長達三年，以及獲先住後付優惠、提前付清餘額現金回贈優惠。該買家當時入市需要先繳付樓價5%臨時訂金，及後在30日內再繳付5%訂金，其在再在720日內多繳付5%訂金，餘下樓價85%則在收樓前繳交。不過，單位最終在2025年12月22日取消交易，即該名買家在4年後終止買賣並棄購，料至少損失樓價15%、即約逾587萬元。
另一宗屯門樓，一名中港買家，於2021年3月，採3年半特長成交期、以1.2億元及呎價高達2.46萬元，創出屋苑破頂價而購入屋苑示範洋房的買家，去年中取消交易並撻大訂，料遭發展商殺訂960萬元 。另一宗位於將軍澳區兩房連天台戶買家在4年前入市時，當時採用1440天、即4年特長成交期，去年中撻訂收場，料遭發展商沒收10%樓價，料涉及近200萬元。
在淡市無可厚非，只是一場賭博行為，之不過現時見到樓市見底有望回升，再用這些超長成交期的隱藏條款，買家同樣遇上樓價變樣回落風險，一來可把單位租出去，收取四年租金，動輒百萬元，只付出15％分段首期，損失差距不多，若好彩的話，收了回贈和物業升值，回報更加和味過和味龍，因此代理加火推銷，不無道理，變成長成交期的泥漿賽。但是要在四年後成交期先收個佣金，仍是不是味兒。
獨立樓評人 劉兆昌
更多香港樓市資訊
圖輯｜西沙SIERRA SEA第2B期乘勝追擊 四大示範單位搶先睇
北角101 Kings Road錄首宗二手成交 一手業主2個月賺88萬
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢 Facebook
▼投資教室 專題研究 YouTube
▼消閒生活 時尚品味 Instagram
