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美國加息在預期之內,最快可在3月,起碼四分一厘甚至半厘,有債商預期加息周期開始,美息實際息率最多可逾2厘或以上,但由於港息曾不跟美息走,有人做計未必港息全跟,亦有人預期,今時不同往日,全球通脹來臨,資金留在美國亦要加息,缺乏新資金的地區無得唔跟,究竟香港跟足定跟少,對香港樓後市又如何?

花旗銀行研究部早前發表認為,由於本港銀行體系的資金水平十分充裕,同時銀行的貸存比率未有太大提高,相信港銀無需要馬上跟隨美國調高最優惠利率,因此市民未必會太快感受到加息的壓力,美國即使加息三次,主要會推高同業拆息(Hibor)上升,而未會影響到最優惠利率。

在低息環境持續下,本港的樓價調整壓力不大,特別是豪宅,該行的房地產分析師預計,豪宅樓價今年僅下跌5%;至於一般住宅樓價方面,由於一手供應增加,特別是集中在上半年,加上本港出現的移民潮,相信住宅樓價會下跌7%至10%。

一位銀行家同老樓講,基本上樓價下調壓力是肯定了,只是多與少而已,「上月元朗Yoho Hub都賣得400伙,都算中規中矩,好又唔講得好,差有其他盤仲差過個佢(Yoho Hub),銀行在樓宇按揭上,一手盤所佔比例三成左右,仍是二手為主,由於新盤較受注目,而且新客多,故我們也重視,但始終樓價太高,在客戶個人財務上特別叮得緊,以免火燒連環船,影響埋核心業務盈利,近年頭年尾比較保守,同時樓價去到呢個位,保守有保守既好。」

以往在新年頭,不少銀行為爭按揭市場,常有特別按息,不過今年就未聽過,老樓問他是否收緊了,他說,去年二手交投旺,已經造爆了額,今年又未有新配額,故此按正常來做,沒有太大分別,一旦美國加息前夕,正常銀行有郁動,若果大家收緊息率,意味大家都唔睇好樓市,「我們升市跌市都唔關事,主要要客戶借錢,又可以轉介其他銀行業務,所以銀行心理上無咁大,而且樓價上上落落慣了,旺米做多啲,淡就慳啲做。」

2021年一手私宅市場在發展商積極推盤下,全年共錄得近1.75萬宗一手私宅買賣登記,除按年大升17%外,更為過去4年的次高水平。有地產代理行推算,今年全港將有約105個全新一手私宅項目可成為潛在供應,合共將提供約34,046伙,除連續10年均超越3萬伙外,更為2006年起計,過去17年以來的次高水平;而鐵路站上蓋項目仍然是今年最大焦點,涉及6個站,共有11個項目遍及港九新界合共提供11,669伙,佔全港總伙數達34.3%,這也是前兩期提及,港鐵未來兩年是賣樓高峰期的挑戰,還有興建或籌劃新鐵路網,跟着鐵路買樓更勝「乜乜區、物物城」之類,更來得容易,抗跌能力高。

資深傳媒人 劉兆昌

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