日前同一位老行尊吃飯，他說：「隨着新盤推出市場發售，住宅交投量勢將上升。政府放寬按揭保險計劃將有助推動換樓需求，特別是售價在1,000萬港元以上的住宅單位將尤其受惠。」所以最近在1,000萬以下的交投相當活躍，縱使新盤賣得好，極其量也是低價樓多成交，連二手減價之聲仍然持續，令到市況只側重細價樓一方。
「由於一手新盤供應將會增加，發展商很可能採取較克制的訂價策略，對二手住宅樓價造成壓力。因此預料今年住宅樓價將大致橫行，甚至出現跌幅，不過幅度不會太大，不會多於一成。」他建議買家宜選一些交通網絡比較方便的地區，除了市區外，新界東西鐵沿線物業相對穩陣，至於北部都會區的物業，也是鐵路網絡為主的單一因素，所以無分今昔，一直都是這樣。
有報告指出，若以近三個月逾1,000萬至1,200萬元二手註冊量最多的5個屋苑計算，當中以紅磡黃埔花園此類銀碼個案最多，迄今錄29宗，其次為鴨脷洲海怡半島，錄27宗，緊隨為鰂魚涌太古城、荃灣海之戀及鰂魚涌康怡花園，分別錄25宗、19宗及17宗。
值得注意的是，全是位於新舊鐵路網沿綫物業，不論新舊，而且都是大型屋苑，流轉量較多，故此若以今年下半年走勢，「財爺plan」受惠的換樓種類，亦不離鐵路沿綫藍籌屋苑莫屬。
老行尊認為，疫情雖然緩和，但經濟未見復甦，市民買樓意慾未顯現，只是一批一直想上車和換樓的市民，正藉時機來看看有沒有平貨而已，其實市場還隱藏了大批購購買力，但他們仍觀察後市，未敢貿易出擊，「寧買當頭起」，氣氛熱熾時便有很多「邊緣買家」出來爭購，即是一批可買可不買的市民，仍然未相信樓市復甦論，亦不足以推動他們及早入市的步伐。
「早前便有一對租樓朋友子，在租約期前曾考慮入市，但因為因疫情影響了收入，工資被減了兩成，故轉區租樓也不欲心急上車，」他相信市場有不少這類可買可不買的邊緣人存在同一理由，未完全相信樓市復甦過來。
事實上，過去一個月一手成交無疑增加，但只集中一至兩個新盤，而且價格較為便宜，加上有發展商提供入市和按揭優惠，揸住首期三數十萬元便入市，其實許多具有首期或大量資金的投資者還入動手，情況與今年一月疫情爆發第五波前不同，許多樓盤由投資者掃買，佔上七成或以上，今時今日，投資者所佔比率不足一成，九成多為用家，換句話說，在用家主導的樓市，「好極有限」，除非下半年疫情完全受控、經濟急促復元和內地通關不隔離，否則今年樓價只會橫行，甚至有倒退的機會。
有測量師早前計算，現時待批預售樓花同意書的單位數量處於高位，預期下半年將有大量新盤推售，年內或有逾兩萬伙獲批預售，將與2018年對上一個高峰期相若，加上受美國加息影響，均令樓價有受壓風險。由於發展商將旗下新盤的推售時間由首季延至第二季或之後，預料未來數月將有大量新盤推出，今年首季，共有4個項目合共1,211個單位獲批預售樓花同意書而尚未推售，由於預料一手新盤供應將會增加，發展商很可能採取貼市的訂價策略，對二手住宅樓價造成壓力。看來樓市「錢途」並不想像般復仇式升市。
資深傳媒人 劉兆昌
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