0
0

日前同一位老行尊吃飯,他說:「隨着新盤推出市場發售,住宅交投量勢將上升。政府放寬按揭保險計劃將有助推動換樓需求,特別是售價在1,000萬港元以上的住宅單位將尤其受惠。」所以最近在1,000萬以下的交投相當活躍,縱使新盤賣得好,極其量也是低價樓多成交,連二手減價之聲仍然持續,令到市況只側重細價樓一方。

「由於一手新盤供應將會增加,發展商很可能採取較克制的訂價策略,對二手住宅樓價造成壓力。因此預料今年住宅樓價將大致橫行,甚至出現跌幅,不過幅度不會太大,不會多於一成。」他建議買家宜選一些交通網絡比較方便的地區,除了市區外,新界東西鐵沿線物業相對穩陣,至於北部都會區的物業,也是鐵路網絡為主的單一因素,所以無分今昔,一直都是這樣。

有報告指出,若以近三個月逾1,000萬至1,200萬元二手註冊量最多的5個屋苑計算,當中以紅磡黃埔花園此類銀碼個案最多,迄今錄29宗,其次為鴨脷洲海怡半島,錄27宗,緊隨為鰂魚涌太古城、荃灣海之戀及鰂魚涌康怡花園,分別錄25宗、19宗及17宗。

值得注意的是,全是位於新舊鐵路網沿綫物業,不論新舊,而且都是大型屋苑,流轉量較多,故此若以今年下半年走勢,「財爺plan」受惠的換樓種類,亦不離鐵路沿綫藍籌屋苑莫屬。

老行尊認為,疫情雖然緩和,但經濟未見復甦,市民買樓意慾未顯現,只是一批一直想上車和換樓的市民,正藉時機來看看有沒有平貨而已,其實市場還隱藏了大批購購買力,但他們仍觀察後市,未敢貿易出擊,「寧買當頭起」,氣氛熱熾時便有很多「邊緣買家」出來爭購,即是一批可買可不買的市民,仍然未相信樓市復甦論,亦不足以推動他們及早入市的步伐。

「早前便有一對租樓朋友子,在租約期前曾考慮入市,但因為因疫情影響了收入,工資被減了兩成,故轉區租樓也不欲心急上車,」他相信市場有不少這類可買可不買的邊緣人存在同一理由,未完全相信樓市復甦過來。

事實上,過去一個月一手成交無疑增加,但只集中一至兩個新盤,而且價格較為便宜,加上有發展商提供入市和按揭優惠,揸住首期三數十萬元便入市,其實許多具有首期或大量資金的投資者還入動手,情況與今年一月疫情爆發第五波前不同,許多樓盤由投資者掃買,佔上七成或以上,今時今日,投資者所佔比率不足一成,九成多為用家,換句話說,在用家主導的樓市,「好極有限」,除非下半年疫情完全受控、經濟急促復元和內地通關不隔離,否則今年樓價只會橫行,甚至有倒退的機會。

有測量師早前計算,現時待批預售樓花同意書的單位數量處於高位,預期下半年將有大量新盤推售,年內或有逾兩萬伙獲批預售,將與2018年對上一個高峰期相若,加上受美國加息影響,均令樓價有受壓風險。由於發展商將旗下新盤的推售時間由首季延至第二季或之後,預料未來數月將有大量新盤推出,今年首季,共有4個項目合共1,211個單位獲批預售樓花同意書而尚未推售,由於預料一手新盤供應將會增加,發展商很可能採取貼市的訂價策略,對二手住宅樓價造成壓力。看來樓市「錢途」並不想像般復仇式升市。

資深傳媒人 劉兆昌


更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員

追蹤Finance730 動向 官方網頁

▼緊貼最新市場走勢? Facebook

▼消閒生活 時尚品味? Instagram

▼投資教室 專題研究? YouTube

發佈回覆