文章出街當天，美國議息有了結果，香港樓市自上月（6月）以來，已明顯調整，多個藍籌屋苑成交萎縮兼成交價下挫，個別更回到2018年的水平，理應跌浪未止，當然亦有看好者趁淡市入市，從成交價來說，2018年之前的樓價仍視為分水嶺，也是底位。若然被衝破了的話，樓價下跌幅度將會加劇。
按差餉物業估價署6月份臨時數據，住宅樓價指數報380.5點，相較5月的384.9點，按月跌1.14%，跌幅進一步擴大，並連跌兩個月，同時為2022年12月後的位低，而今年首6個月以來，樓價累跌3.4%，較去年全年最高的9月份398.1，回落4.4%，與2018年全年樓價指數均值差不多，唯月來不少二手屋苑售價跌回後者年份水份，這意味着個別跌幅已超過3.4％，仍有業主趁壞消息求售不求價，願意以更大的誘因來吸引買家，故此造成一手旺成交、二手減價浪的不平均現象。
外圍經濟又好，看美國息口走勢也好，都看不到有很大動力令香港樓價會升，因加息周期沒這麼快完結，老樓估計應還有一、兩年。在利息上升情況下，樓市同時上升的機會較小。料新政府房屋政策可令樓價不太大波動，若不太影響市場運作的話，樓價大跌的機會並不大，這也解答了上一次專欄所指樓價最多跌一成的主因；但反之，房策太多干預甚至改變遊戲規則，令到市場增加風險的話，跌勢一發不可收拾，形勢似25年廿前回歸後碰上「八萬五」房策，連同亞洲金融風暴，樓價七年跌六成七，相信並不會歷史重演。
證券商人士認為，現時市場積存的購買力需要時間釋放，而新盤在短期內會與二手盤競爭，令部分地區二手樓價受壓。不過，本港主要銀行下半年有機會上調最優惠利率，也只會影響小部分上車客，或因加息不能通過銀行壓力測試的人，對整體購買力影響不大。早前美銀證券便發表報告，指今年至今本港樓價暫跌3%，對全年樓價跌幅預測由5至10%收窄至5%，但受較高的按揭利率影響，料明年樓價跌10至15%。 該行預計，如果樓價下跌接近20%，政府將開始放寬樓市措施，相信放寬15%買家印花稅(BSD)將是最有效。可見並不是看得太淡，只是在近期淡風凌駕市場，令到業主肯把議價幅度擴大。
有發展商同老樓拍心口指，相信社會上已有共識，希望可以盡早通關。他相信，香港逐步放寬入境限制可進一步釋放積壓已久的購買力，支撐樓市繼續平穩發展；近期本港樓市銷情理想，反映市民置業需求依然強勁，即使稍後香港加息，對樓市影響有限，預計樓市會平穩發展。賣花讚花香，旗下即將開售的大型新盤，除了訂價貼市外，還有幫助上車及換樓客的按揭優惠，使他們可以更輕鬆上車，老樓問：「看好的原因大過看淡？」，簡單直接回應了：「發展商不可叫市民不買樓，始終是商業機構，當市況有不明朗下，便推出更貼身的誘因來吸引置業客。」這樣老樓明白了。
資深傳媒人 劉兆昌
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼消閒生活 時尚品味
▼投資教室 專題研究
