過去20年（自2003年起）樓市假跌數次，「今日高價成為明日低價」，若果說今年真的跌價應該沒有多少人懷疑吧，連網紅也不預測跌市已成，最熊要跌五成（以最高位計算），不過暫時沒有太大基礎，老樓維持全年最多跌一成預測，明年會如何，應屬無變，跌市居多，隨時可能跌多一成。
盲𣛟樓市不是主流，只因沒有升市或止跌的理由，星級分析師洪灝近日表示，本港樓價將會從高位下跌五成，令市場嘩然，他最近接受本地傳媒訪問時更指出，相信利率出現趨勢性變化，美國通脹即使從峰值回落，仍會在高位徘徊，利率亦會維持高企。「未來三年聯邦利率保持在4%-5%有什麼不可能？」洪表示只要美國通脹率仍處於5%-6%，利率仍然會維持高企。事實上美國利率在11月仍會以最多加半厘為底，連續加四份三厘高唱入雲，即時本港優惠利率在上月少加，但並不代表下月前會追價的可能。
外資大行持續發攻。大摩預計，香港樓價年初至今累跌約8%，並預期明年將繼續跌5%，而1個月港元拆息（HIBOR）從今年下半年的2.3厘，升至明年的3.5厘。大摩推算，目前樓按供款佔每月收入約55%，若樓按息率增至3.5厘，比率將會提高到62%，較2006年至今平均處於40%至50%，明顯提高。而事實上今年至今樓價已跌逾6%，與高峰期亦已跌逾7%，8％是否過於保守並不重要，跌勢已無法阻止不爭的事實。
更需留意是，隨着市況疲弱，近期新盤開價與二手溢價出現明顯收窄，部分定價甚至低於二手，令市場更多客源流向一手，變相為銀行提供爭取樓按生意契機，成為短期銀行樓按業務「谷數」的對象。統計今年首8個月，全港錄得約43,063宗物業買賣登記，與去年同期68,168宗相比，下跌25,105宗，減少36.8%，交投低迷不利銀行按揭業務，對今年業績帶來一定影響。由於銀行或存在「追數」壓力，變相在樓按息率上需維持一定競爭力，當中針對一手樓推出相對優惠的H按息，全因新盤一向相對二手樓明碼實價，且優惠多、付款辦法靈活，客源容易吸納。
至於第四季推售的新盤，繼續以鐵路沿綫，以及北部都會區項目成市場焦點，而發展規模最大為元朗站上蓋The YOHO Hub第C期，備有939伙，早前已獲批售樓紙，可短期內啟動銷售。另一焦點鐵路盤，為華懋旗下何文田瑜一1A期，提供447伙，戶型由1至4房連儲物室俱備，實用面積介乎311至1,615平方呎；當中主打的3房連儲物室戶佔近四成，整個項目細分3期發展，共提供844伙。不過是否如期推售尚在未知之數，和最近樓市「狀態」不佳，隨時縮沙，不排除第四季以舊盤登場，全新盤「提早收爐」。
資深傳媒人 劉兆昌
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼消閒生活 時尚品味
▼投資教室 專題研究
