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據房屋局近日的數據,發展商手上尚未出售的餘貨已增至15,000伙。在供應未有顯著增加的情況下,貨尾增加反映市場的吸納能力比前減弱,樓市的前景並不樂觀。

不明白為何政府的數據會這麼滯後,其實據地產代理的統計,發展商手上的貨尾自今年六月已過15,000個,到年底可能會靠近2萬個。

貨尾增加是發展商要減價的先兆,因為最能促使發展商降價的是銷售困難;賣得不好的最佳對策,就是減價促銷。發展商在訂定新盤的售價時,通常會重視銷情多於重視消息。只要銷情好,那即使消息欠佳,發展商也會勇於加價。不過,若是銷情不佳,那就即使市場上充滿利好消息,發展商亦只能減價促銷。

現今的情況是不但銷情緩慢,而且壞消息不斷,所以市場預期發展商應很快會進一步減價。正是因為市場有這樣的預期,準買家入市都不太積極,如是令到一手市場的銷情仍然相對沉悶,已呈現惡性循環的傾向。

面對這種情況,發展商不是沒有減價,而是減價幅度不足,未能讓市場上的準買家覺得這個盤的訂價超抵,下次未必一定有這樣的機會,他們才會蜂擁而至。市場若能出現一個轟轟烈烈的「日光盤」(一日內賣清光),市場才會形成一個普遍接受的抵買價錢,交投才會活躍起來。

可惜,至今為止,發展商仍是減價的步伐緩慢,每次減少少,但是不到位,吸引力不足夠,沒法形成震撼性。結果每次開盤只能賣出幾十個,沒法賣出幾百個,而且一次清袋,一個不留。這樣,市場才會覺得這是個有承受力的價錢,下次再出現這樣的價錢,一定不要錯過。如是才能令一手市場恢復生機,發展商才有機會將貨尾的水平逐步下降。

日前,有個發展商跟我說,他的盤半年前首次推出,其後已多次減價,減價的幅度亦不小,積累已接近10%,但銷情依然處於膠著狀態,問我該怎麼辦。我說,如果他半年前開盤的時候就一次過把價錢訂平10%,那市場一定會覺得抵買;但它強分幾次來減價,每次都「到喉唔到肺」,沒法形成足夠的吸引力。

我說,減價這件事,要麼不減,要麼一次減凸。步伐的跨度一定要夠大,而且要走在其他發展商的前面,才能有震撼性,讓市場側目。這樣,才能把全港買家的注意力都約匯聚在自己的盤上,形成「日光」效應。

現在,不同發展商已用小幅減價的方式各自走了很多步,予人的感覺是樓價時拾級而下,未知何時見底。這樣的發展對銷情沒有甚麼幫助。之前不是有個大發展商說,他們公司推盤的訂價策略,一定會以市場的吸納能力為基礎,所以開的盤一定賣得出,賣得好。市場希望他們下次開盤的時候,來做一次示範,告訴大家,甚麼才是市場願意大量吸納的價錢。


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