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利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,早前一眾居屋客屏息靜候新居屋攪珠結果,暫未主動出擊覓盤入市;伴隨本港息口上行及樓價走勢轉弱,進一步打擊準買家入市信心,未補價居屋買賣因此受到拖累。據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據,今年第3季全港錄384宗居屋第二市場買賣個案(按簽署臨時買賣合約的成交為準),較第2季的672宗按季大減43%,連跌兩季;至於上季未補價物業成交總值約17.46億元,較次季的31.16億元同步急挫44%,成交量及總值均下探近6季(即一年半)新低水平。

第3季未補價居屋平均售價跌1.9%

售價方面,本年第3季每宗居屋第二市場買賣平均作價約454.7萬元,較次季的463.7萬元按季下跌1.9%,亦比首季的455.5萬元低0.2%,反映「白居二」准買證與年初恢復通關帶來的沖喜作用已經消散,同時發展商採取「先量後價」策略推售新盤,落入居屋客可負擔範圍的上車盤源因而增加;再者,本地銀行連番上調按揭息口,市民置業態度轉趨審慎,沒有誘因追價入市,居屋業主可謂腹背受敵,只好減價促成交易。

此外,上季居屋第二市場仍不乏矚目成交個案,當中長沙灣凱樂苑一個未補地價的高層單位,實用面積約629方呎,以848萬元易手,折合平均實用呎價約13,482元。若用實用呎價計算,則以啟德啟朗苑的一個低層單位最高,該單位實用面積約384方呎,以590萬元沽出,折合平均實用呎價高達15,365元,刷新了未補價居屋市場實用呎價新高紀錄。

按物業價值劃分(見表一),第3季6個組別交投量按季全線下跌,撇除200萬元以下組別基數較低不計,其中價值500至600萬元以內組別交投跌幅最急,由次季的152宗買賣,急瀉56%至上季67宗;至於最活躍的交投組別則為價值400至500萬元以內的居二單位,第3季共錄得120宗成交,較次季大減46%。若按屋苑劃分(見表二),以天水圍天富苑交投跌幅最大,上季僅錄11宗買賣,按季銳減56%或14宗;上述屋苑成交總值亦同步減少56%至4,496萬元。而沙田愉翠苑及天水圍天盛苑則同以16宗買賣成為交投最活躍的未補價居屋屋苑,成交總值分別涉9,160.8萬元及7,464.6萬元。

陳海潮指出,施政報告宣布延長居屋擔保期至50年,有助一批年期較舊的未補價居屋於第二市場流轉,給予綠表及白居二買家額外的選擇;另外,房委會甫於月初完成「居屋2023」攪珠,預料將有為數不少綠表客會選擇回流二手市場覓盤,配合新政策安排下,可望重新帶旺居屋第二市場交投氣氛,預期末季未補價居屋交投量亦可止跌喘穩,重越500宗水平。

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