筆者有朋友偶爾從上一代，或者購買公司時附帶而獲得一些土地，但由於他對土地投資一竅不通，因而將這些土地閒置了二、三十年。時間荏苒如流，有一天，他突如其來問我：「我手頭上有些土地，該怎麼處理好？」我直截了當地告訴他：「賣掉吧！投資土地需要保養，還要解決未經授權的使用、地稅及逆權侵佔等問題。如果你不懂或沒興趣研究這方面的事情，最好不要涉足。」他再問我：「那為甚麼你又從事這行業那麼多年？」我回答道：「我是協助人們管理他們的業務，而你的土地只是丟空浪費著。如果你想知道更多關於你所持有的土地用途，可以去『法定規劃綜合網站』查一下。」一看才知道，原來他那片土地面積逾4,000平方米，坐落於洪水橋政府劃定的住宅用途地帶，可與潛在的投資者一起興建住宅項目。
這帶出了一個問題，如果他只把土地當作地契上的「農地」變賣，每平方呎售價或只值300元；如果換成獲政府收地出售，每平方呎價格便會急增至1,200元；再換成是可興建的住宅用地賣，可能是再多一倍的升幅。若那位朋友有實力，自己去興建，它應該是以每平方呎樓面計價，而不是每平方呎土地計價。
我們這篇來談談有關農地投資的微觀策略。在開始討論之前，我們需要了解香港土地管理中涉及到的兩種系統，其中都提到了「農地」一詞。第一種是在「地契」中，也就是土地用途條款（User Clause）的規定，簡單而言就是土地可用作甚麼用途；在後文暫稱其為「使用權」。第二種是在法定分區規劃大綱圖下的「規劃地帶」中，政府對土地的准許用途（Permissible Uses)。若土地要進行相關的用途作業，需要符合這兩種系統的要求。
本文討論的「農地」是指地契中賦予的使用權，而不是規劃地帶中的准許用途。當我們進行農地投資時，首先要考慮自身的財務狀況，需要明確了解可用於投資的金錢數額，以及必要的備額用於日常開支。投資者不能有「買得大、贏得大」的心態，而要量力而為。若你的業務營運需要使用自己投資的農地，你將可以確保自投資日起，便有較穩定的現金流入；反之，你則需要考慮該土地的特性，讓某些商家願意租賃該土地並產生現金流。
當然，若你沒有即時現金周轉所需，也可以選擇購買土地後「曬太陽」，等待土地升值，但值得留意的是，現時大部份定存利率均有四厘以上，除非你是第一類（即大型地產商)或第四類（即政府）的人士，對土地未來的用途有深入分析且充分把握，否則很難說服何以花費數百萬至數千萬元購買一幅農地，卻沒有短期回報。
「法定規劃綜合網站」（www.ozp.tpb.gov.hk）可以同時查看一個地段的編號、界線和用途地帶的圖層，讓用家準確判斷土地位於哪個用途地帶內，從而了解如何判斷土地的特性。不同的用途地帶都附有不同的用途和發展限制，這些資訊將會絕對影響土地能產生的租金回報。因此，這是一個重要的基礎型土地資訊工具，不可不察。往後的投資文章都將以法定分區規劃大綱圖為基礎展開，筆者於下期文章亦會帶出如何將不同的資源工具應用於投資土地之上。
作者：黃仲澧(普縉集團規劃及發展董事總經理)
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