最近筆者經常提及銀行對按揭的取態表現得相當不積極，不但拖長審批時間，更大幅削減現金回贈，現時各銀行的現金回贈均有所不同，部分銀行將轉按及二手物業按揭的現金回贈減至「零」，他們只向一手新盤及高成數按揭才提供貸款額0.1%-1.4%的現金回贈。不過坊間依然有個別中介公司的廣告以現金回贈為貸款額之2.3%來吸客，到底這個特高現金回贈是否能夠輕易取得呢﹖今日就由筆者為大家拆解這個糖衣陷阱。
的而且確市面上仍有一間小型銀行可以提供高達貸款額2%以上的現金回贈，不過該間銀行按揭市場佔有率在過去12個月最高位時都只是佔整個市場1.4%，在3月份佔有率為0.7%(共27宗)，而過去12個月平均佔有率為0.5%(合共321宗)，若然除開12個月來計算，即每月平均為26.75宗，再從該行過往數據作深入分析，即使現時市場上有海量成交，該行在資金及人力上大有可能只能應付雙位數字的宗數，數據是不會騙人的，大家真的認為可以成為當中的幸運兒嗎﹖
當然筆者並不是完全排除了該行，亦曾作出努力嘗試希望為客戶爭取到最佳優惠，但是無奈結果卻不似預期，根據經驗所得，在該行遞交了按揭申請極有可能出現「塞車」的情況，由於該行人力不足，往往遞交了申請數星期仍未有人作出跟進，及至離成交日子越來越近仍未能批出按揭，最後必須要以客戶順利成交為大前提而選擇了其他銀行。
而事實上要通過該行的審批並不容易，筆者曾有一位50歲的客戶作按揭申請，但該行表示只能以人齡「65減」，即供款年期只有15年，若客戶想延長供款期，則要求客戶出示一封由客戶公司發出的信件，內容為客戶在年滿65歳後仍能繼續受聘於其公司，若然客戶未能提供的話，則要加入年紀較輕的人士作為聯名借款人才可。另外，該行亦會要求客戶出示首期證明，曾有一位客戶的首期是由父母所提供，一般銀行只會要求客戶作出解釋及在銀行簽回「聲明書」便可，但該行卻要求客戶要取得由律師樓發出的「聲明書」，內容要表明首期由父母提供及無須償還，由於客戶父母已移居外地未能趕得及回港簽署「聲明書」，最終客戶選擇了其他銀行。
最後，當然每間公司都能夠以高回贈作為招徠，但既然明白到該行在批核上的困難重重，要成功批出按揭的機會相當渺茫，筆者寧願實事求事給予客戶合理期望，總好過客戶浪費太多時間作出等待而影響了實際的成交期，與其花時間跟客戶斟酌現金回贈，倒不如多花時間協助客戶成功批出按揭方為上策。
【Finance730 專欄作家：黃詠欣｜ 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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