買樓是重要的人生決定，面對樓市風高浪急，把辛苦儲來的錢押注在一個小小蝸居，難免有龐大心理負擔。樓市會否下跌？息口將如何影響樓價？政府會否再出招救市？萬一失業該怎麼辦？每一位上車客，無論你是否衝動型，相信都曾經忐忑不安過。但買樓前理應對自己承受風險的能力作出準確評估，所指不單只是你能否通過供款入息要求，亦包括你對跌市的承受能力，做好心理準備，切勿在簽買賣合約後，才忽然因可避免的心理壓力而撻訂。
周前老樓以真假撻訂也需要真財力要求，網友好奇撻訂所需的成本，除了恐遭發展商追差額外，還有沒有其他隱藏風險支出，老樓並不鼓勵買了後悔，既然決定了便要承擔後果。除一手撻訂要負被追差價的風險外，買賣二手亦有風險成本；買家在簽了正式合約後撻訂，同樣會遭受到業主重售追差額的風險，並不是一手的獨有權力，掉轉話說，在旺市時業主撻訂除了賠雙倍訂金外，還要負擔兩邊佣金，所以無論業主或買家在決定撻訂前必須清楚後果。
最近一名媛把黃竹坑新盤四伙先後撻訂，遭發展商殺訂約1,404萬元，發展商之後減價重售，減幅平均兩成，若發展商決定向該名媛追數，隨時要再輸多一千萬，換句話說，損失可高達近2,500萬元。雖長實早前講明會向旗下遭撻訂的新盤業主追差額，到截稿為止尚未有行動，以廿年前的歷史長實必定要維護本身合理權益，可能涉及法律程序需時，暫時未有實際行動時間表罷了。
市場更甚出現為年前以樓花期上會臨尾（或先住後付）撻訂例子，早年由於種種原因，發展商推出樓花項目時，「建築期」付款較「即供期」受歡迎，一般有7至8成買家會選用建築期付款，而選用「即供期」付款的只有1、2成。建築期付款的特色，是買家在簽署物業買賣合約時，只需支付較少比例的訂金，餘額要在物業落成後才以現金或按揭借款付清。如果涉及按揭，由於簽約時間與成交時間可能有多個月的時差，當樓價下跌，買家為新樓申請按揭時，便可能出現估價不足的情況。因少了這方面的預算，沒有充足現金來填補估唔足價的差額，業主放棄上會撻訂，這點相信會陸續出現。
據按揭中介老友建議，除必要選擇撻訂收場以外，保持上會有心有力之士，如果以建期入市的樓花業主真的擔心，也有兩個應對方案。其一是與發展商討論，提早成交，即在樓花階段申請按揭上會。此舉可減低萬一樓價回頭下跌，令日後申請按揭時，出現估價不足的風險。但此方案未必適用於樓換樓，而舊居仍有按揭未供滿的業主；因為如有兩筆按揭，雖有指金管局取消壓力測試，但主動權交回銀行決定，老樓相信審批亦較為嚴格。而即使買家現時未有按揭負擔，原有居所也可能有租金支出，同時應付新居舊居的租金、按揭供款，可能較為吃力。
另一個可以考慮的方案， 加入直繫親屬為擔保人，最好有存款或供滿樓的親人，讓銀行可以申請所需承數，由於建期付款的人士，在物業入伙前三個月才可以申請按揭，假若樓市不穩，除了提早準備所需文件外，最後有一筆後備流動資金，以備不時之需。
獨立樓評人 劉兆昌
更多新盤撻訂資訊
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
