地政總署於2024年4月17日公佈了一份參考便覽 (Information Note)，內容是關於合併地段發展的申請。
因應不同案例，市場一般了解當地契設有「一間房屋」(One House) 條款限制時，相關地段不能與其他地段作合併發展，即不可以每個地段只興建「半間房屋」或少於「一間房屋」。原來地政總署認為另有其他地契條款亦限制合併地段發展，包括 「一座建築物或多座建築物」(a building or buildings) 條款、「一座工廠或多座工廠」(a factory or factories) 條款及「一座貨倉或多座貨倉」(a warehouse or warehouses) 條款。
合併地段發展現行及新簡化安排
以現行處理方式，即使地契設有以上「一座建築物」或「一座工廠」條款，仍可以透過技術性修訂以「不反對通知書」方式免補地價下容許合併發展。但有關安排只限於相關發展合符以下條件:
- 發展相關地段的地契需要有相同的用途限制及發展限制，包括地積比、高度、地盤覆蓋率、泊車位要求等。
- 發展能合符所有相關地契的要求。
- 發展不可以增值/轉移不同地段之間的發展權益(如地積比)。
如不合符以上條件，發展商就可能需要申請以正式地契修訂及補十足地價下作合併發展。4月的參考便覽就以上情況再進行簡化，即使相關地契的發展限制不同，仍可以「不反對通知書」方式免補地價下容許合併地段發展。
如相關地契的用途限制不同，「不反對通知書」將只容許所有地段共同容許的用途。舉例如其中一個地段限制作「工業和/或倉儲用途」而另一個限制只作「工業用途」，合併發展後則只可作「工業用途」。
如相關地契的高度限制不同(如其中一個地段有高度限制，另一個地段則無任何高度限制)，相關「不反對通知書」的限制將較複雜。發展商將需要提交合併發展的建築圖則，另再需提交假定分開發展的方案作比較，以證明相關合併發展並沒有就地段之間的發展權益作增值/轉移。
合併地段發展真的需要批准?
來源: 地理資訊地圖 (地政總署)
對於新設的簡化安排，筆者當然歡迎。但筆者對於地政總署就限制合併地段發展的做法亦有不同看法。
於香港初期發展過程中，礙於當是建築技術及成本限制，建築物規模一般都是較細，樓層亦較矮。如於二戰前後，大多建築物只有4-5層高。因此，早期地段面積亦是較細。如以現時灣仔地段為例 (圖)，一個地段面積只有約1,000方呎。隨著社會進步、建築技術改進及經濟發展，合併地段作較大型及有效發展是自然的事。當然，這類較舊式地契並沒有「一座建築物」條款的限制，本身並不受影響。
筆者發現不少受影響的地契多於50至60年代發出，包括非工業用途 (住宅) 及工業用途地契。當時香港正於急速發展的時間，事實上即使地契有「一座建築物」或「一座工廠」條款，筆者留意到不少相關地段早期已作跨地段合併發展。從土地註冊文件中，並不留意到當時需要「不反對通知書」或任何修訂文件。部份合併發展更取得地政方面的「滿意紙」。更值得一提是當時地契並沒有地積比或樓面面積限制等概念。
從香港發展歷史中，過往少見政府限制合併地段發展。現今地政總署就地契條款「咬文嚼字」地作出限制，並要求發展商作出不同申請。即使申請免補地價，但又是否合符地契原有初心，及最新精簡發展申請的精神?
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
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