隨着發展商於「撤辣」後爭相以折讓價格推盤，一手新盤成為樓市主導力量，從二手市場搶走了大部分購買力，導致二手成交價量皆弱，追蹤二手樓市況的中原領先指數最新報143.38點，創逾14周新低，僅較「撤辣」前（143.02點）略高0.25%，預料快將跌穿年初的低位。
6月份最受矚目是屯門Novo Land 3B期，一來該項目總規模達4,585伙（3B期佔769伙），二來今期首批單位折實平均呎價僅11,598元，屬該項目「歷來最平」開價，入場費最低只需298.77萬元（252平方呎）。市場原預計Novo Land 3B期首批將推售至少300伙單位，並可望「一Q清枱」，營造熱銷聲勢，以帶動餘貨銷情。但發展商衡量市場需求後，最終保守地「試推」160伙，在上周六開售，只售出85%未能「清枱」，有點反高潮。
住宅成交量於撤辣後展現出強勁的按月增長，其中4月份的樓宇單位買賣合約數字是自2012年以來最高。然而，有測師行早前認爲，是次激增是過去積壓的需求一次過釋放所致，並預計該數字在未來幾個月將會回落。值得注意的是，作為樓宇單位買賣合約數字的前瞻指標，臨時一手樓宇單位買賣合約數字在三月達到約4,200宗，但4月下降至約1,700宗，反映市場呈放緩跡象。
政府於2月底撤辣後，近期住宅成交量已見放緩，新盤開價在撤辣後的折扣較撤辣前的鄰近新盤開價超過了20%，反映撤辣對樓市的刺激作用已減退，始終撤辣只屬短期的強心針，藥效過後，樓市仍需回歸基本因素，其中貨尾量偏高，屬主要因素之一，據代理行統計，首季新盤貨尾按季回落1,573伙，結束連升3季的局面，並回落至21,363伙。但3月份銷售高峰期後，4月起銷情放慢，預計短期新盤貨尾將會反覆高企2萬伙，假如連同待批樓花計算，即未來12個月有近4萬伙潛在供應，以旺市時一年銷售近2萬伙計，也要2年時間才足夠消化。事實上，房屋局月前公布，截至2024年3月底，未來3至4四年一手私樓供應料達11.2萬伙，較2023年12月底的約10.9萬伙，按季增加3,000伙或2.7%，連續兩季創歷史新高。其中已落成但未售出的一手貨尾單位，增加至2.1萬伙，按季多1,000伙，再創歷史新高。
老樓認為市況較預期差，令發展商難以去貨，樓市前景未明朗，估計發展商會繼續放慢供應步伐。李兆波：「賣樓不是賣麵包般，要一定的時間，需要以年計的時間，若對市場樂觀當然盡快出售多一點，但若對個市是悲觀的話，當然會減慢步伐，若加快落成後不能以好價錢賣出，形成惡性競爭指日可待。
最近便出現合作發展項目，個別股東看淡後市，把分樓後的單位大幅減價近三成去貨，一來影響同屋苑售價壓力，二來反映出意見分歧下，樓市走勢未許樂觀，導致一拍兩散之迷思。
獨立樓評人 劉兆昌
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