隨着發展商於「撤辣」後爭相以折讓價格推盤,一手新盤成為樓市主導力量,從二手市場搶走了大部分購買力,導致二手成交價量皆弱,追蹤二手樓市況的中原領先指數最新報143.38點,創逾14周新低,僅較「撤辣」前(143.02點)略高0.25%,預料快將跌穿年初的低位。
6月份最受矚目是屯門Novo Land 3B期,一來該項目總規模達4,585伙(3B期佔769伙),二來今期首批單位折實平均呎價僅11,598元,屬該項目「歷來最平」開價,入場費最低只需298.77萬元(252平方呎)。市場原預計Novo Land 3B期首批將推售至少300伙單位,並可望「一Q清枱」,營造熱銷聲勢,以帶動餘貨銷情。但發展商衡量市場需求後,最終保守地「試推」160伙,在上周六開售,只售出85%未能「清枱」,有點反高潮。
住宅成交量於撤辣後展現出強勁的按月增長,其中4月份的樓宇單位買賣合約數字是自2012年以來最高。然而,有測師行早前認爲,是次激增是過去積壓的需求一次過釋放所致,並預計該數字在未來幾個月將會回落。值得注意的是,作為樓宇單位買賣合約數字的前瞻指標,臨時一手樓宇單位買賣合約數字在三月達到約4,200宗,但4月下降至約1,700宗,反映市場呈放緩跡象。
政府於2月底撤辣後,近期住宅成交量已見放緩,新盤開價在撤辣後的折扣較撤辣前的鄰近新盤開價超過了20%,反映撤辣對樓市的刺激作用已減退,始終撤辣只屬短期的強心針,藥效過後,樓市仍需回歸基本因素,其中貨尾量偏高,屬主要因素之一,據代理行統計,首季新盤貨尾按季回落1,573伙,結束連升3季的局面,並回落至21,363伙。但3月份銷售高峰期後,4月起銷情放慢,預計短期新盤貨尾將會反覆高企2萬伙,假如連同待批樓花計算,即未來12個月有近4萬伙潛在供應,以旺市時一年銷售近2萬伙計,也要2年時間才足夠消化。事實上,房屋局月前公布,截至2024年3月底,未來3至4四年一手私樓供應料達11.2萬伙,較2023年12月底的約10.9萬伙,按季增加3,000伙或2.7%,連續兩季創歷史新高。其中已落成但未售出的一手貨尾單位,增加至2.1萬伙,按季多1,000伙,再創歷史新高。
老樓認為市況較預期差,令發展商難以去貨,樓市前景未明朗,估計發展商會繼續放慢供應步伐。李兆波:「賣樓不是賣麵包般,要一定的時間,需要以年計的時間,若對市場樂觀當然盡快出售多一點,但若對個市是悲觀的話,當然會減慢步伐,若加快落成後不能以好價錢賣出,形成惡性競爭指日可待。
最近便出現合作發展項目,個別股東看淡後市,把分樓後的單位大幅減價近三成去貨,一來影響同屋苑售價壓力,二來反映出意見分歧下,樓市走勢未許樂觀,導致一拍兩散之迷思。
獨立樓評人 劉兆昌
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