九龍灣國際展貿中心(九展)於6月作最後營業，引起不少市民關注。九展停業是為其大型重建作準備，其新業主亦向城規會提出新方案，希望將項目由純商業重建發展，改為商住混合發展。當中逾六成樓面面積提供1,881個新住宅單位，餘下作商業用途，包括辦公室、展覽場地，亦有社會福利設施。
這個計劃屬一地多用設計，於現時多變的世代中能更善用土地。筆者再講講當中優勢。
現有辦公室空置率升 辦公室將再北移
回顧2024首季商業房地產數據，甲級寫字樓整體空置率達16.3%，而東九龍第一季更超過20.0%。市場留意到新辦公大樓新供應持續。今年落成的新項目包括中環 The Henderson 及長江集團中心二期，九龍東同區也有新供應觀塘道350號。新項目共提供20,000平方米辦公樓面。
當然，其中一個考慮因素是九展改變用途是否會削弱九龍東作為核心商業區 (CBD2) 的作用。事實上除九展外，九龍灣目前多個工轉商重建項目繼續進行。當中規模最大就是政府主導的九龍灣行動區重建，其中包括廢物回收中心，驗車中心。除了政府重建計劃，亦有為數不少的私人重建項目，包括位於啟長道20號的大昌行集團大廈，臨澤街8號啟會，宏泰道第1集團中心，大概可以提供650萬呎商業樓面。
同時，雖然過往政府致力於塑造九龍東為CBD2，但於更新的北部都會區計劃中亦將有不少產業及創科用地。於深港合作的優勢下，市場期望辦公室將再北移。鑑於整體和同區寫字樓供應情況，將九展改為商住混合發展是更有社會效益的方向。
九展重建項目相容住宅發展
雖然九展位於九龍灣傳統工商業區，但其位置其實座落於啓德分區計劃大綱圖內，顯示九展正正位於九龍灣與啓德新發展區的交界。事實上，九展距離啓德主要住宅區 (如Monaco) 只有300多米。位置可相容住宅發展。
其實政府本身亦有將原有九龍東的商業用地轉作住宅用地的先例，當中包括兩幅位於前北面啓德停機坪區的用地以及三幅位於前啓德跑道區的用地。雖然最後有兩幅跑道區用地轉用途被否決，但事件中亦看到政府同意於九龍東提供更多住宅。
一地多用支援住宅用戶
事實上，九展的新計劃並不是純住宅發展，當中亦提供超過50,000平方米的非住用樓面，包括一座辦公大樓及一座混合大樓，能作較佳平衡。計畫中辦公大樓高27層，辦公室面積仍達27,000平方米。另外因為九展原有用途，工業展覽館得以保留，面積達11,000平方米。發展再提供超過9,000 平方米商場及幼稚園。最後亦有老人院等社會福利設施。
一地多用正正是香港地盡其用的發展方向。根據申請人的規劃綱領，計劃是一個自给自足的發展，具有地區服務/日常生活必需品供住宅用戶需要。
九展新規劃申請獲公眾支持
城規會在上月初結束了公眾意見的收集工作，共收到多於500份意見書，其中大約85%表示支持，僅約10%反對。支持新重建計劃的公眾認為，商轉住方案能增加該地區的住宅供應，更有效地利用土地，以應對不斷增長的住房需求。
九展新規劃申請，見證私人發展商及公眾亦走向一地多用的新方向。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事
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