樓市傳來久違的「喜訊」，坊間對屯門新盤黃金海灣．意嵐上周末開售不足8小時便沽清首批188伙單位，締造近月罕見的「一Q清枱」佳績。其實有乜值得開心，發展商乃捉摸了心理，包括全城最平（呎價起步價不足以1萬元）、200萬唔駛和賣大包，同時自己只是收租佬，並不稱上為發展商，不被他們的束縛限制，作為商品，在任何時間只反映它的價值而已。
自2022年見頂回落，中原城市領先指數至今累瀉27%，兼且11萬伙一手潛在供應積壓，導致全港發展商大批項目面臨滯銷困局。黃金海灣．意嵐本月初以震撼價公布首張價單，首批139個單位（全盤共1,323伙）折實平均呎價僅9,988元，不但是2016年以來未見的「4位數字」開價，更較同區新盤貨尾折讓多達30%，「入場費」低至184萬元（206方呎開放式單位，折實呎價8,942元）。只是一個收宣傳之效，對於發展商難得有市場注意，對於餘下尚有千多伙更是重要，清貨為先，以免積壓為主。
新盤頻頻以低價開售，搶佔市場焦點，而急於求售的業主唯有減價。事實上，整體2024新盤供應仍然高企，現時累積貨尾單位數目仍高達21,000個，若以每個月吸納1,500個計算，要14個月才能完全被消化，貨尾數字長期高企令發展商低價推盤，二手樓價受壓， 相信要待貨尾回落至1萬伙水平，樓價才可企穩。不過以目前市場開始乾塘，買家消耗不少，新資金有限，加上持續的新供應，在今年10月的施政報告再無刺激樓市新措施，讓市場自由操作的話，今年想回穩都好難。
根據一項調查報告統計，按已知買家姓名作分析，今年第一季內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）佔個人買家於香港樓市一二手住宅註冊量比率攀升至約20.6%，季內金額佔比則達29.8%，齊創季度歷史新高。新盤方面，首季內地買家佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量比率攀升至約37.2%，創逾12年的季度新高，而全面反映撤辣後市況的4月一手註冊量佔比更進一步攀升至約44.2%。至於地區方面，啟德區內地買家佔該區已知個人買家的比率佔比仍錄約60.7%；奧運站則有50%為內地買家。換句話說，首季每10宗買賣便有4位內地買家，已經全面內地客主導市場，像以前的內地客只撐起豪宅年代，更滲入去各類不同的物業了。
其實已見到發展商和代理商不斷往內地路演，和科金予內地網紅，向內地人介紹香港物業，更親身來港介紹地區設施和實景拍攝，內地客全面攻入本港樓市的情況已指日可待，亦不怕像以前般駡指「內地客買貴香港樓」的指責，全方位搶內地客。
獨立樓評人 劉兆昌
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