《政府租契續期條例》(香港法例第648章) 終於在2024 年 7 月 5 日生效，為地契續期設立新機制。一般商業、住宅、工業用途地契(不包括短期租約及特殊用途地契)均受條例涵蓋。相關條例精簡地契續期程序，免卻過往繁複手續，為土地及物業市場增加信心。
條例實施同日地政總署亦刊登了第一份「續期公告」，涵蓋2024年7 月5日至2030年12月31日內到期的適用地契，涉及376個地段。這批次的地契全部獲得續期。即負面清單「不予續期列表」並沒有任何地段。
根據立法會文件和土地註冊處資訊，部分大型屋苑亦受惠於新條例。如薄扶林區寶翠園 (地段IL8880)及紅磡區昇御門 (地段KIL6545) 的地契都將於2030年到期，共涉及超過2000個單位及更多業權人。
發展局從善如流 提早續期時間
最值得注意的是，新條例續期公告的刊登時間是地契到期前六年，比起2023年5月時政府建議的三年增加一倍時間。可見發展局從善如流，正面回應了不同持份者(包括專業團體)希望更早確定地契續期的意見，成功增添確定性。
在過往情況，地政總署一般只會於地契年期屆滿前三年開始接受相關業權人的續期申請。雖然政府指會視乎個案的複雜性可考慮提早展開相關的續期工作。但舊有做法流程本身比較漫長，加上地政總署本身處理申請的時間，業權人僅可在地契到期前有限時間才可確認地契可得到續期。
以上情況十分不理想。如接近地契限期仍遲遲無法解決到期問題，將影響單位價值，甚至影響銀行按揭及物業買賣。事實上，很多小業主也擔心地契到期時的續期問題。如有小業主希望賣出單位以換樓，計劃亦可受嚴重影響。但當地契續期可於到期前六年就得到確認，情況則可大大改善。
留意地租增加
但需要留意的是，條例只是精簡地契續期程序，本身續期的制度並沒有改變。雖然地契續期50 年是免繳地價，但業權人需於續期後繳納相當於應課差餉租值百分之三作地租的做法仍然保留。
過往唔少香港區及九龍區的物業地租水平也相當低。但當續期後，地租成本將顯著增加。特別是單一業主的大型物業，如整座商廈或酒店。這個改變於物業上的影響仍不容忽視。
可進一步改善特殊用途地契的續期安排
另外，新條例不適用於特殊用途地契。根據新條例及制度，如地政總署認為某地契是屬於特殊用途地契，會於相關地段的土地註冊處登記冊上作出識別摘記。同時地政總署亦會列出清單。根據第一份清單，2030年12月31日前年期屆滿的地契中有244個地段屬特殊用途地契。這類地段主要包括「教育、福利和/或宗教」、「福利」、「加油站」、「公用事業」、「康樂」、「特殊工業」等用途。
從數據上留意到，2030年或之前到期的全數620個地契中，有約4成屬特殊用途地契，比例並不少。當然，部分特殊用途地契年期較短，如部分學校地契年期只有10年，油站只有21年 (最新縮短至12年)，引致出現較大比例的特殊用途地契。但特殊用途地契的續期亦要特別留意，特別是「公用事業」及「特殊工業」用途地契的續期可與香港整體經濟及貿易發展息息相關。
政府指地政總署會在新條例以外繼續透過合約形式處理特殊用途地契的續期事宜，並會到期前諮詢相關政策局，逐個個案考慮相關續期。當中並沒有指明處理續期的開始時間及是否需要另補地價。
筆者明白特殊用途地契種類繁多，續期情況難於一概而論，政策局的考慮亦會隨時間而改變。但於部分特殊用途，筆者亦建議政府可作出一定指引，以增加確定性。正如政府就私人遊樂場地契續期，就確立了需向契約持有人徵收市值地價的三分之一作為補地價。
現時香港仍有不少「特殊工業」地段。於今年初，政府亦將標準金額補地價安排普及化，擴展其適用範圍至特殊工業用途工廈。可見政府亦希望可以釋放這類土地作新發展。「特殊工業」地段主要位於新界，大部分都有較長年期，並與大部分其他新界一般地段一樣將於2047年到期。如果這類土地的續期安排可以在新條例以外得到更多確定性，相信更能增加釋放這類土地的潛力。
作者：鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事
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