地契續期問題，特別是2047年大量地契到期的問題一直為社會所關注。於今年5月中，發展局及地政總署終就精簡地契續期安排的立法建議提交予立法會發展事務委員會。有關精簡地契續期安排主要是建議制訂新的主體法例，設立法定機制為一般用途地契續期。立法會文件指參照為新界土地於1997年續期的《新界土地契約(續期)條例》(第 150章)，新法例可以為地契續期賦予法律效力，免除業權人簽立地契的步驟。
政府公布有關建議安排後，物業市場普遍支持相關務實做法，亦可以對地契續期提供較大確定性。但有關安排與1997年安排有什麼主要分別? 執行上又需要特別留意什麼? 有甚麼情況地契未能續期而納入「負面清單」? 筆者嘗試分析。
不只針對新界土地 亦不只針對一個時間點
因應《展拓香港界址專條》新界土地原屬租借99年的特殊情況，1997年時地契續期安排只需針對新界地段。《新界土地契約(續期)條例》亦只針對一個時間點，將新界地段一次過續期50年至2047年。
但新建議的主體法例則是適用於全香港的地契續期，亦不限於2047年一個時間點。因此，計劃只能於每批地契的到期日約三年前刊登憲報宣布是否續期。根據立法會文件，由2025年6月至2047年6月29日，約有2,400個屬一般用途地段的地契將會到期，當中最早一批於2025年到期的地契涉及約50個位於油尖旺區的地段。這是1997年時沒有遇上過的。
需考慮違反地契情況 設「負面清單」
於《新界土地契約(續期)條例》內，本身並不要求政府於續期時考慮地段違反地契情況，亦沒有列出不獲得續期地段的「負面清單」，只列出特殊用途契約定義的地段。當然《新界土地契約(續期)條例》亦有「違反契諾」條文，列明條例對任何因違反契諾而產生的權利並不構成放棄，以保障政府執管的權利。換句話說，1997年新界地契續期時，政府不需考慮地段違反地契情況而自動續期。
相反，新建議的地契續期安排仍需跟隨特區政府於1997年7月公布的行政主導續期政策，包括考慮地段違反地契情況。於1997年7月15日，行政會議就特區政府轄下的土地契約及相關事宜通過了一系列規定。當中指出，為不可續期地契續期50年時，特區政府有全權酌情決定是否批准該等地契續期，並舉例說明，如相關土地已不再作原本批准的用途，該地契便不大可能獲續期。
今次立法會文件強調立法建議只會改動續期方式，並無改變1997年所公布的土地政策。筆者相信因為這原因，政府於新法例下執行續期時，須考慮地段有否違反地契情況而行駛有關酌情權。
如何界定「嚴重違反地契」是重點
立法會文件指，現時如地段臨近到期時有嚴重違反地契情況而屢勸不改，不應獲得續期。即當地段「嚴重違反地契」，於新制度下可能會納入「負面清單」而不獲續期。餘下的不確定因素就是如何界定「嚴重違反地契」。
違反地契本身屬違反「合約」，土地承租人一般沒有刑事責任。但地政總署可就違反地契進行執管行動，如把警告信在土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）或如情況嚴重，地政總署可重收有關地段或把相關權益轉歸政府。根據地政總署網站 ，現時香港較常見違反地契情況包括:
- 私人農地上的違契構築物
- 工廈的違契用途
地段「違契」情況於現實並不是罕見，工廈地段違契用途更可能涉及分散業權的複雜問題。現時地政總署亦非容易發現所有「違契」。每份地契內容亦不一樣，部份「違契」問題則可能涉及解讀地契的差異而出現不明確情況。
自特區成立以來，只有22個一般用途地契續期案例。而2047年6月30日當天則有約30萬個地契同時到期，當中部分地契亦可涉及多個分散業權單位。根據現行發現及處理「違契」的經驗，相信地政總署難於有效地一次過同時檢查大量地段有否「違契」情況。究竟怎樣能有效及公平處理「違契」問題，仍是疑問。
如何情況才算「嚴重違反地契」? 是否以土地註冊處註冊情況為考慮基準? 如土地註冊處註有屋宇署發出的命令，又是否涉及「嚴重違反地契」(假如地契含有符合建築物條例條款)? 一個單位違契，又會否影響整個地段續期?
當然，政府指出建議法例將會提供修訂機制，容許政府在行政檢視後將不續期的決定改為決定續期。即土地承租人即使收到不獲續期通知，仍有機會修正「違契」情況以重獲續期。但筆者仍希望政府能進一步說明有關「嚴重違反地契」的執行考慮，以再增加地契續期的透明度及確定性。
【Finace730專欄作家：鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事】
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