現時於香港進行發展，大部分情況都要合乎城市規劃法定圖則（主要包括分區計劃大綱圖，Outline Zoning Plan）的限制。如有需要改變用途或放寬限制，亦要向城市規劃委員會（城規會）進行規劃申請。正如上月有發展商就青衣船塢向城規會申請修訂法定圖則以發展大型綜合私人住宅及公營房屋項目。除私人發展外，政府本身亦要遵守法定圖則。地政總署進行賣地或審批修訂地契/換地時，會參考法定圖則的意向，不論是用途、地積比、高度限制等。
法定城規程序可增加多公眾參與程度，過程亦公開透明。但同時有指法定城規程序延長審批時間，減慢香港發展。現時法定城規似乎是所有發展必備的考慮，但當未有法定城規時，香港的發展又是怎樣進行？
法定城市規劃的歷史
其實法定城市規劃的歷史比想像中來得遲。雖然城市規劃條例早於1939年第二次世界大戰前已頒布，城市規劃委員會於戰後才組成。有學術研究指出，第一張法定圖則更只於約1955年製成，而法定圖則亦非覆蓋全香港所有地方。即香港開埠以來，香港土地發展有超過100年是於沒有法定城市規劃下進行。於1970年代法定圖才開始加入發展密度限制，而城規申請亦只有約50年歷史 (由1974年開始)。
| 年份 | 事件 |
| 1939 | 頒布城市規劃條例 (第131章) |
| 1947 | 組成城市規劃委員會 |
| 1955 | 首張法定圖則 |
| 1971 | 法定圖則開始加入發展密度限制 |
| 1974 | 城市規劃條例重大修訂，加入第 16 條城規申請 |
| 1990 | 城市規劃條例重大修訂，加入發展審批地區圖則 |
| 2004 | 城市規劃條例重大修訂，加入第 12A 條 城規申請 |
地契與建築物條例
於早期香港發展，其實城市規劃及發展密度限制的實施全靠地契與建築物條例作出指引。地契是政府與土地「業主」之間的「私人合約」， 政府賣地讓私人發展時會作出限制。早期地契發展限制較為寬鬆，主要限制包括地段大小及土地用途，如工業或非工業用途 （即使最早的「無限制」地契亦限制不能用作厭惡性用途）。
舉例九龍塘花園城市於1920年代發展，約250間房屋的大型發展就是由私人商人與政府達成協議，自訂發展藍圖，發展後再由政府發出地契規管。法定圖則到1979年才於九龍塘出現。
早期建築物條例則限制建築物高度及覆蓋率等，目的是確保建築物安全與衛生。建築物條例亦因應城市發展而作不同修訂，放寬建築物發展密度以應付人口增加。而早期香港發展其實是沒有地積比或樓面面積的概念，直至1962年建築物條例才引入相關概念。
由此可見，即使沒有法定城市規劃，香港仍能由早期的漁村發展成國際大城市，當中更面對戰後人口急速增長的挑戰。
「非法定」城市規劃
當然，當未有法定城市規劃時並不代表香港早期發展沒有規劃。當時政府透過不同層次的「非法定」規劃圖則作參考 (如下)，再透過地契限制進行規劃，事實上是成功的。
l 發展城市藍圖，如《亞拔高比報告》(Abercrombie Report 1948)
l 部門內部圖則，如發展大綱圖 (Outline Development Plan) 、詳細藍圖 (Layout Plan)
l 發展密度分區圖 (Density Zoning)
法定城市規劃的利與弊
從香港發展歷史見到，法定城市規劃並非必需。透過地契及「非法定」城市規劃更能讓私人業主與政府協商，有效根據不同需要而發展土地。任何改動亦可以透過修訂地契補地價處理，過程是互動的。而法定城市規劃的好處是加入更多公眾參與的機會，過程更公開透明，即使政府發展亦受限制。不過如果法定城市規劃單方面改變時，則有機會影響原有土地的發展價值。
法定城市規劃已成為香港發展重要的一部分。現在香港大部分發展受三方面管制: 法定城規、地契及建築物條例。如何令三方管制更融合，程序更精簡則係現時政府及社會較關心的議題。而過去建築物條例怎樣修訂，「非法定」規劃圖則又是如何在歷史中出現及改變角色？筆者日後再詳談。
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
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