在過去一段時間香港樓市下行，不少重建及新建項目均減慢進展甚至暫停。但投資者或業主本身並沒有停步，集中改善現有物業組合，以迎合市場不同走勢及發展。但於現有地契的限制下，改裝或改變用途即使符合城市規劃要求，很多情況亦需要向地政總署申請「豁免書」。
現時除了部份指定用途外，申請豁免書仍有不少不確定性，包括時間及費用。筆者建議政府考慮修訂現有豁免書申請做法，參考「標準地價」設定更多「標準豁免書費用」，增加豁免書申請確定性，鼓勵更多現有大廈及單位轉型。
現時只有舊有工廈可享「標準豁免書費用」
由於經濟轉型，大多建築物豁免書的申請是位於工廈。早於十多年前，政府已為工廈推出「標準豁免書費用」，期望可於兩個月內完成豁免書申請。但有關制度有以下限制:
- 只限2007年前落成工廈
- 只限平台以上樓層
- 只限某一類指定用途
有關現行做法未能涵蓋近十多年新建成的工廈 (於舊有工業地契上)。這類新建成工廈如要申請豁免書，只可跟隨傳統方式。
以數據中心豁免書為例子
數據中心是香港近年希望重點發展的業務。香港不少機構對穩定、安全和可靠的數據中心設施和服務需求迫切，以支援它們在內地和亞太地區的業務發展。但以筆者了解如要在新建成工廈改裝成數據中心並不容易。
為何需要改裝新工廈?
數據中心雖然需求殷切，但對於數據中心投資者/營運者來講，要投標或買入一塊新地皮再興建全新的數據中心需要大量資金及時間，亦涉及大量發展/工程資源，實際未必可行。數據中心投資者/營運者自然希望以現有工廈改裝成數據中心，可節省時間及金錢。
但根據現時制度，政府只可免收舊有工廈 (樓齡不少於15年) 的「豁免書費用」，以允許將工業大廈的一部分或全部改作數據中心用途。問題在於高端數據中心規格嚴緊，對大廈要求亦很高。很多現有相對舊的工業大廈未必有條件可進行改裝。例如舊式工廈本身建築情況，尤其是樓底和地板荷載，或許未能符合高端數據中心的架高地台系統和冷卻系統要求。 另外，舊式工廈能否確保極其穩定的電力供應是其他不確定因素之一。因此，改裝新工廈改裝本身更切合市場要求。
傳統「豁免書」申請的困難
現時政府未有特別政策推動這類新工廈的改造。有關申請需要循傳統機制申請，當中有兩項不確定性 – 時間及費用。
特別留意的是，有別於修訂契約及換地，傳統豁免書申請時間並不寫入地政總署的服務承諾內。申請時間沒有基準。實際處理個案快慢速度主要取決於個案複雜程度，地政總署人員的繁忙程度，以及申請人是否會對該豁免書費用提出上訴。而每次豁免書費用上訴亦可以需要約半年時間，整體申請時間可長於一年。
另外，以傳統機制估價方法往往要到申請後期才知道實際費用。而如果費用超出申請人的預算，令申請人無法接受，逼於無奈只可提出上訴或放棄。而根據地政總署資料，豁免書費用是相當於改變用途前後租值差別的差額。地政總署現時估價方法亦未必能完全反映數據中心的高昂改裝費用。
由於數據中心投資者「難於預算」豁免書申請的情況，以樓齡少於15年的工業大廈轉為數據中心吸引力大減，變相阻礙香港數據中心的發展。
增加豁免書標準費用的通用性
因應以上情況，筆者建議政府可增加豁免書標準費用的通用性，加強豁免書申請的確定性及加快申請時間。例如:
- 為新建成工廈訂立公開的標準費用及一般申請時間
- 為地面及低層單位/樓層訂立標準費用
- 亦為特別工業用途大廈的豁免書訂立標準費用
- 訂立標準費用時充分考慮申請人的改裝成本
此舉能鼓勵更多豁免書申請，能夠釋放土地的潛力，以加快不同用途 (包括數據中心) 的短期供應，持續為經濟發展出分力。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 高級董事
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