上期提及到的一手災情冲散樓價，現時發展商的「貨尾」、已申請預售證但尚未推出市場的項目、準備申請預售證的項目，三者合共供應約4.6萬至4.7萬個單位，以一年銷售約1.7萬個單位計算，意味庫存周期約34至36個月，參照歷史數據，庫存周期要回落至30個月以下，樓價才會回穩。
一手樓有這麼多優惠情況下，或有這麼多貨源提供予準買家選擇，一定會對整體樓市，不論一、二手也好，價格一定有壓力。價格變化可能也維持於全年跌百分之5至10。老樓覺得整體上，樓市不論在交投量，以至價格方面，會有好多落差，減息周期開始暫時未見太多新資金來投，只有前數年的潛在買家變為行動買家，都要經濟活起來才有更多正面作用。
政府年內先後「撤辣」及放寬物業按揭上限，不過，除新盤外，整體樓市仍未見起色，市場歸咎於落成量高企。第3季施工量3,900伙，比起過往銷售較快時的近5,000伙，上季略為放慢，由於現時貨尾較多，發展商希望先減少貨尾，然後再發展新項目，投地方面會相對比較揀擇，要價錢合適才會競投。
若果是樓市復甦，又為何有些賣個滿堂紅，卻有些則成交三兩隻小貓，無他，市民對買樓慾並未大幅恢復，感到樓價只跌了三成仍然是貴到離地，對於一眾業界所說的「樓市復甦論」不足可信，然而在回贈吸引、品牌效應、真的需要和租金回升四重因素下，即管試一試無防，同時發展商銷售手法分段推出，容易製造人山人海場面，傳送一個疑似轉旺的訊號，催谷買家，加上代理商大合唱，什麼「減息周期、供樓平過租、樓市見底」等語言偽術，為大盤開路，同時發布二手成交轉活躍消息，令到市民誤以為樓市復甦。訊息真真假假，市民應提防樓市偽復甦幻象。
隨著美國聯儲局減息，本港利率已下調半厘，令租金回報率於得以在兩年多以來，首次高於借貸利率水平。加上政府撤辣，或令更多買家及投資者考慮入市。不過，目前住宅供應多，包括有逾兩萬伙建好未售，加上未來數年潛在供應的約10萬伙，市場需時消化。
月前中港樓市出現不少政策，欲扭轉兩地沉寂已久的狀況，香港方面，相信亦會跟隨內地，成交量會逐步提升，但相信價錢方面，在未來一至兩年內，如果內地或香港累積的庫存未能消化，相信樓價只會在現水平左右窄幅上落。
獨立樓評人 劉兆昌
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