於2024年12月31日，發展局比較罕見地邀請市場就北部都會區「片區開發」試點遞交詳盡意向書。意向書涉及三個「片區開發」試點: 洪水橋／厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城)。意向書回覆表格長達15頁，內容涵蓋投標公司的實力、對計劃的意見、財務參數、改善建議、設施營運模式等。回覆期限為三個月。
為何發展局需要邀請發展商／投資者遞交詳盡意向書? 相信發展局亦明白於現今市場環境，要進行「片區開發」有一定難度。
「片區開發」試點詳情
「片區開發」名字來自內地，簡單來說，由發展商進行大型土地發展。香港模式意旨政府會挑選具規模的地塊作市場公開競投，地塊會被細分成住宅、產業及公共設施用地等，由中標的發展商綜合發展。發展商需就所有用地進行土地平整及基礎設施建設，然後可保留住宅用地自行發展／銷售，並在完成平整政府用地或興建公共設施後交回政府管理。有別於內地的「片區開發」模式，香港政府會先收購土地業權，受影響者將獲得政府的正常賠償。
以粉嶺北新發展區試點為例，土地面積達約 15.9公頃，包括九幅用地。主要有三幅住宅用地，涉及面積約3公頃。其餘約13公頃用地屬物流設施、巴士廠、「政府、機構或社區」、鄉村遷置，休憩及道路等用途。整體發展期限為 72 個月 （6年），部分政府設施用地則需在24個月內平整達至指定水平面，並交還政府。最早於今年招標。
「片區開發」的可見難度
由上述資料可見，粉嶺北「片區開發」涉及面積相當大，但當中私營住宅用地只佔不足兩成用地。而這三幅私營住宅用地亦是分散於不同地方，未必能有效發揮協同效應，亦缺乏商業支持。再者，除洪水橋片區試點外，另外兩個片區的私營房屋選址並不接近未來落成／現有的港鐵站，沒有交通優勢。
雖然其他用地大多只涉及土地平整工程，但香港不少用地地下設施複雜，包括水管、電纜。土地平整或舖設道路的潛在挑戰本身不容輕視。另外更大難度在於粉嶺北的發展商需要興建一座總樓面面積不少於 50,000 平方米的多層物流設施大樓作為政府物業，然後交還政府。這類物業需有高樓底、大承重及大量貨車車位／通道，地基及上蓋建築成本不輕。
「片區開發」期望可有效利用市場力量，加快發展同時減輕政府的財政負擔。但粉嶺北三幅私營住宅用地的價值可否覆蓋大量公共設施／用地的工程成本？ 加上目前市況仍不穩定，利息不輕，「片區開發」投資成本相對會比一般用地高，發展商所需要承受的風險亦較高。筆者認為於當前環境下推行「片區開發」的難度並不輕。
市場意向調查
其實「片區開發」模式在香港非創新。香港發展商對大型綜合發展的經驗亦豐富。以沙田第一城為例，當時用地由華資發展商組成的聯營公司投得進行填海工程。完成後，其中約七成土地交還政府發展公屋及社區設施用途，其餘用地則發展為私人住宅項目。沙田第一城地段亦為「沙田市地段一號」。
政府就「片區開發」進行市場意向調查本身實屬好事，值得鼓勵。意向調查可了解發展商意見及不同考慮，從而改善招標方案，降低日後流標機會。長15頁的回覆表格亦相當詳盡，當中亦有提出一些有別於一般賣地安排的考慮，如：
- 除傳統一次過先繳付全數地價的安排外，考慮提供分期繳付地價安排
- 前期支付較低地價，但日後與政府分紅
- 政府容許發展商向政府交回位於市區的土地及／或把工業設施遷往「企業及科技園」用地，然後將其發展商擁有的土地的價值扣減片區應付的投標金額，以減低發展商前期財務的開支。
總結
筆者期望發展商／投資者能夠就今次市場意向調查盡量發表意見，令發展局更能了解市場考慮及需要。香港能成功發展需要政府與私人市場的一同協作。
鄺偉賢
高力國際 估價及諮詢服務 地政咨詢主管
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